龙光普罗旺斯·香槟庄园：
　　　居住的极致，把小户安在大社区

——访龙光·普罗旺斯房产部副经理谭浩天

　　采访背景：龙光地产未进驻南宁之前在泛珠三角就已成就了一方霸业，知名度可谓是家喻户晓，人人皆知。去年以当时单宗土地拍卖最高价（接近5.2亿）竞得城南一地块（现在的龙光·普罗旺斯）正式进入南宁房地产市场。　　2007年1月，龙光集团推出了独具浪漫气息的法国小镇异域情调组团——薰衣草庄园，产品销售一路凯歌，一举夺得南宁2007年上半年楼市销量冠军的桂冠。项目将于10月份推出以小户型占主流的第二期——香槟庄园。

记者：首先恭喜普罗旺斯一期薰衣草庄园销售取得了非常漂亮的成绩，关于二期的推出的产品，我们只知道，它和一期薰衣草庄园一样，有着极其浪漫的命名：香槟庄园。请谭经理谈谈香槟庄园的具体情况。
谭经理：谢谢。
　　普罗旺斯香槟庄园占地面积80多亩，总建筑面积约15万平方米，总户数为1200户，以小高层为主。香槟庄园和薰衣草庄园可以说是一脉相承、紧密联系在一起的，这从地理位置可以看出：香槟庄园位于薰衣草庄园的北面，紧靠薰衣草庄园的多层区，与和薰衣草庄园的高层一起成为了薰衣草庄园多层区的两个翅膀，俯瞰就像普罗旺斯形象标志的天使。香槟庄园与薰衣草庄园的相邻，两者都很便利地共同享有项目的核心配套设施。
　　这期产品的最大特别就是，小户型占了很大比例，其中90平方米以下的占60%。虽然是小户型，也做到了户户通风采光，户户有阳台，80平米的有两个阳台，甚至有些仅50平米的也具备两个阳台，非常的精致和实用。
　　价格方面，本期小户型与大户型会基本持平或稍微高一些。不过下半年南宁楼市的变化比较大，可能到时候价格也会随着市场的波动而变化。

　　我们的采访安排在会所一楼大厅，往窗外看去一片瓦蓝蓝的明净，那是普罗旺斯已经完美呈现的景观泳池，池边是优雅的多层高法式建筑和举目青翠的园林绿化。“哇，好漂亮～～”我的新同事以惊叹表达她对这美好的赏识，这是她第一次来到普罗旺斯。而这时的香槟庄园尚是闻声未见影，据谭经理说，香槟庄园的模型尚在从广东到南宁的征途中，次日便到。至少有一点可以说明，在普罗旺斯里已经可以真实领略的薰衣草庄园景观将也是香槟庄园的样板和可以共享的美。

记者：小户型是怎样定义的？
谭经理：对于小户型的概念，目前并没有一个严格规范的说法，但通常会这样理解，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。 市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。面积小并不等于档次低，小户型房屋一样需要合理的设计，齐全的功能。在不影响居住的前提下，还需具备会客、做饭、洗浴等功能。其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方，小区的配套设施要求比较齐全。

记者：香槟庄园的小户型会有特别的创新吗？
谭经理：我们的小户型没有玩太多的花样，是适合于主流居住的小户型。

记者：香槟庄园的消费群体与薰衣草庄园的消费群体有什么区别？
谭经理：其实是同一群人，之所以这样说，有两种情况，一种是一部分十分认可普罗旺斯，但是基于目前没有一定的购买能力，所以只能是先买套小户型。第二种是指人口比较多的大家庭，年轻辈的不想和老人住在一起的，那么就可以以“亲情1+1”的方式住进来，即能和老人住在同一个社区，又能和老人之间相互独立。这种“亲情1+1”的方式也是社区比较重要的一种居住方式。

记者：目前市场出现了5米挑高的小户型，并且很受追捧，你怎么看？
谭经理：物以稀为贵。挑高户型作为房地产行业的非主流产品，长期以来在市场上都处于一个无人问津的尴尬位置，但自从06年6月房产新政实施后，各地纷纷出台限高政策，住宅层高高于4.9米面积要加倍计算的新规定，在一定程度上影响了户型的审批与规划。挑高产品也就成了绝版的不可再生的稀缺户型。我本人也非常喜欢这样的产品。其实我们也想在空间上给客户带来更多的创新和实惠，但挑高的小户型在结构上很难与大户型在建筑方面融合到一起来设计，我们的项目也同样面临这样的问题，无法实现这一点。 纯小户也有它的短处，小户型一般设计为一梯多户，可能面临通风采光问题。香槟庄园设计为一梯5户，充分照顾了通风采光，居住舒适性非常高，这是我们的优势所在。

记者：现在也有些“精装小户”类产品活动于楼市行业里，有人说这类产品也许会因为不受市场追捧而出现一种“开发商出力不讨好”的现象，您怎么认为？
谭经理：这种现象很有可能出现，这也是一种循环的过程。中国房地产开发过程中，最早起的房子不是毛胚房而是带装修的房子。当带装修的房子不受到市场欢迎时候，开发商便转向了毛胚房，而当市场出现高品质的装修需求时，开发商也会做出更上档次的产品。这在很大程度上取决于市场的需求，开发商只有在做出客户需求、满意的产品后才会有发展市场，这些都是随市场规律的变化而变化的。另外，“精装”是房地产以后发展的一个趋势。目前的精装只能给消费者提供一种便利，但是消费者会考虑一种成本。很多消费者可能会对开发商在精装成本上产生置疑，但是市场规律是不会骗人的。在市场竞争中，消费者可以有很多选择，那么仅从这点上，开发商即使要弄虚作假也要遵循市场规律。

记者：小户型所面对的消费群体更多的是年轻人，这部分人群有着特殊的消费需求，香槟庄园的小户型将如何满足这部分人群的需求？
谭经理：小户型本身就属于一种折中的户型，一般只能满足居住和使用功能，要达到一个很高的舒适度是很难做到的。目前市面上的一套小户型基本上只设置了厨房、厕所、阳台、卧室、起居室等常用使用区域，大部分小户型都是商住的。香槟庄园的小户型和市面上的小户型基本一样，但我们又有自己独特之处：纯居住的小户型；诞生于一个高品质的大社区。我们知道，由于小户型本身的属性（面积偏小）决定了其想通过改变空间结构达到一个高舒适性生活空间的花样并不多，居住真正的舒适性需要综合大环境、大配套、物业管理、出入的人群等因，这才是一个小户型居住的整体品质。而对于香槟庄的小户型来说，社区是大社区；配套也一应俱全；高品质的人群等，其各方面都做到了一个高度。

记者：既然产品定位小户，就不排除投资现象的产生，这样会不会导致有部分不稳定的租户进入到小区，给社区带不稳定的因素？
谭经理：其实，一个社区存不存在不稳定的因素并不是做大户或者做小户就能去规避的，真正能解决这个问题的是社区的物业管理。无论什么样的人群住进来，只要你有一个好的社区，高水平的物业管理，那么这个社区在安全等各个方面就会得到保障。龙光引进的是国家一级物业管理，是南宁市四家具有国家一级管理职称的公司之一。

记者：在上一期人物专访节目中，曾经说到龙光招拍这个地块时并没有受到国家“90/70”政策的限制，龙光为什么会在第二期香槟庄园中推出小户型？是因为你们觉得小户型有更大的市场需求量？
谭经理：和市场需求紧密结合是做产品销售的必然方向。在南宁，不止小户型好卖，大户型也非常好卖，你看我们一期的薰衣草庄园以大户型为主，却也获得2007上半年南宁市商品房销量冠军，便可以说明一切。
　　推出中小户，更多的是出于龙光的社会责任感。积极响应国家的90/70政策，主动增加了小户型的比例。虽然我们的项目不受这个政策的限制，但是出于对客户的考虑，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，希望他们都能有自己的房子。
　　二是出于对社区人口结构的考虑，遵循生物界所提到的“可持续发展”。生物界的“可持续发展”要求生物的多样性，如果过于单一就会遭遇很大的风险。作为人口结构，也需要多元化，老、中、青、幼皆有的社区才是一个丰富的社区，一个充满活力的社区。普罗旺斯是一个大社区，这就不单单只有中年人，更需要一些白领、金领类具有活力的且向往高品质生活年轻人。这样的社区才会充满生命力，充满活力。
　　三是使社区的配套利用率更高。我们社区引进了学校、幼儿园，这些教育设施在这部分中年业主刚刚入住的时候，可能会因为小孩比较小，所以相应的教育设施能够得到很好的利用。那么试想，再过十年八载，原来的这部分孩子长大了，那这些学校就会因为年龄的断层而招不满学生，无法运营。而推出小户型能在很大程度上吸引一群青年人入住，当这部分人群形成一种新陈代谢的时候，那么相应的教育配套设施才会不断的运转起来。所以我们希望社区内的居住人群能够更新换代，新陈代谢，让社区不断地有新的人群进来，使得我们社区的配套设施能够不停的运转，为社区一直服务下去。龙光在考虑社区的时候，最重要的一点便是一个社区应当是一个经过综合考量的、可持续发展的、充满人文精神的社区，而不是简单的房子起好了，人住进来而已。

记者：小户型作为消费者居住的一个过渡，那么诸如学校这类配套设施对于这部分人群来说，起到的作用似乎不大？
谭经理：有可能这部分人群在租住过渡的过程，喜欢上这个社区，他们会想办法在这个地方永久住下来；也有些客户可能先在我们小区购买小户居住，两年后有基础了再发展成大户；也有些喜欢我们项目的客户先经过买一套二手房居住近来，即便没有二手房，他也可以想办法租一套房子然后住进这样的好社区（这样的情况在荣和新城就有），之后等到有实际购买能力了，再选择心仪的房子购买。

记者：目前普罗旺斯的交通网络成熟吗？
谭经理：目前这个区域的道路网还没有完善，还处于一个过度期。但我相信三五年内一定能完善起来。目前从白沙大道可以直到项目地，在一年以内沛鸿路通后，也可以到我们项目地，这是从飞机场的方向说的，从市中心方向过项目地只要沛鸿路通车后，这条路是直接与槎路友谊路、经济开发区、五象大道相连接的。另外，在我们项目附近还有一个800亩的江南公园（宝马展览厅北面），目前正在规划中。

记者：随着南宁外来人口的不断涌入，城市的年轻化趋势越加凸显，这部分年轻的人群对小户型的需求是很大的，您觉得小户型将是南宁楼市的一个发展趋势吗？对于开发商而言，小户型是他们开发产品的一个趋势吗？
谭经理：在目前的市场行情中，小户型还不算是主流产品。这更多的是需要政府对90/70政策的引导，如果这个政策能够贯彻到实处，我想小户型会迅速成为市场的主流。就市场的条件去看小户型，他的发展也是多元的。比如我们香槟庄园的小户型是走纯居住路线的，这只是小户型发展的其中一个方向，另外的还有商住两相宜的发展方向，这种方式毕竟在市场上还有一定的需求并且会一直存在下去。目前就南宁的小户型市场的一些特性，开发商在很大程度上是不愿意去做小户型开发的。

制作：广西房产街
主编：周晓如　记者：霍祥丽　蓝如