·地产盛会，策划沙龙－－2007广西地产营销策划峰会

　　2007年1月12日晚八点，由广西房产街主办，《南国早报》楼市沙龙、《都市壹周》协办的 “2007广西地产营销策划峰会”在邕江宾馆1号会议室隆重举行。

·峰会广邀业界精英
　　出席本次峰会的嘉宾有：宝资嘉公司总经理陈伟、宝资杰公司总经理助理朱光宇、俊地润丰公司副总经理谢伟生、物宝天华策划公司副总经理黄秋基、经纬行公司市场策划部总监张明、嘉汇地产营销总监梅昌恩、金源房地产营销总监何放、澳骏房地产营销部负责人涂义成、保利远辰地产营销部经理文予倩、地王国际营销总监覃剑、灵诺飞扬副总经理唐建榕、锐蓝传播副总经理奥杰、智森广告总经理吕绍德、有为广告总经理黄华宇、华阳广告策划总监李民飞、原色广告副总经理杜欣、南国早报李淑芹、广西房产街副总经理唐俊勇、当代生活报胡宁军、南宁日报黄海华、陶丽莎等。同时参加本次峰会的还有二十多位慕名前来观摩和学习的房产街的网友和策划人士。会议由李淑芹和杜欣两位美女主持。

·峰会开场自我介绍花絮剪辑

吕绍德：我是智深广告的吕绍德的，主要负责广告。
奥　杰：我是奥杰， 今天过来是想得到各位前辈一些对地产的好想法和看法。
陈　伟：各位晚上好，我是陈伟，
黄秋基：嗯，大家晚上好，我是物宝天华代理公司的。
张　明：大家晚上好，我是南宁经伟行的张明，非常感谢房产街的邀请，本来今天晚上应该是我们江总过来参加的，刚好我们公司明天有活动：一个是普罗旺斯项目品鉴会和百佳汇的开业。所以今天晚上我们都比较忙，那么很荣幸今天能够代替我们江总来参加这个会议， 希望能够跟在座的高人进行交流。
涂义成：大家晚上好，我是澳俊地产的涂义成，希望大家以后多多支持！
梅昌恩：大家晚上好，我是广西桂嘉汇集团的梅昌恩。
李民飞：大家晚上好，应该说做这行资质算是比较深的了，这行将近16年了，“前娘家”是桂林梅高广告公司，因为一个伙计（广西军区的）看好了一些项目，“嫁”过来南宁一家新的广告公司，希望在座的各位有机会华阳广告公司做客，我们多多切磋。
主持人李淑芹：在这次会议之前，我们广西南宁都没有一个关于我们策划人的会议，这次会议不管我们谈论的结果如何？它都具有实际的意义。至少， 对我们广西房地产来说，是很有意义的。

·2007广西地产营销策划峰会议题一

议题一：如何看待地产策划对项目品牌、城市区域发展的促进作用？
　　1．地产策划与品牌（企业品牌或项目品牌）构建、项目销售的关系。
　　2．地产策划对城市区域发展的贡献（某一特定区域内，代表性楼盘的营销策划与整个区域的发展之间的关系，如江南区域内，阳光新城、普罗旺斯、锦绣江南等对江南区发展的促进作用）
　　3．一个曾经是在政府重点规划发展热点区域（如仙葫）的楼盘，在政府又开始对新的区域（如江南）重点规划时，如何进行营销突破？

·议题开场花絮剪辑
主　持　人：　很多人说认为策划就是一种忽悠！那实际上到底有什么意义？请我们的地产策划人对这些进行一个比较详细的解释和阐述。先自由发言，谁先开个头？ ......我觉得我们在前边说时，陈总在后边忽悠，那我就先点将，请陈总谈谈吧。
嘉宾陈伟发言：我觉得这个议题比较大，大家都说做品牌，恒大、荣和、嘉和城、阳光100等等，这些都是大品牌。实际上我想谈，在这整个的营销过程中，我们那些杂牌的企业怎么竞争。

·议题一精彩对话剪辑
嘉宾文予倩发言：

　　说到策划，我觉得首先要回顾到开发商做一个项目的源头。因为说区域与开发商有一定的空间。那么现在关键在于拿到土地后，要研究这个土地，这个地块做分析。我们在做一个项目的时候，一定要根据这块的地区文化，尊重这个项目所在的地块的历史文化与历史渊源。你说你不能在一个历史渊源本身就定位不高，历史渊源很浓厚的地方做一个很好的楼盘，同样你不能在一个历史定位高、资源、区位都很好的地方做一个很地段的楼盘。我非常同意刚才某位人的观点，策划是有区域性的，会影响和区域格局的。

　　原来南宁也是按照不同的区域进行划分的，每个区域都有自己的特点的。在几年中的房地产策划过程中不断的被侵蚀了很多的个性，在这么多的背景楼盘下，每个在各自项目不同的地理和区域背景下，提出了不同的亮点。这就是做策划、地域、品牌结合的效果。

嘉宾涂义成发言：

　　我简单的说一下， 大盘对区域的发展是有一定的作用。首先作为一个大盘会该区域的配套环境拉动起来。

嘉宾李民飞发言：

　　我个人觉得开发商和代理商、广告代理的关系是“长工和短工”关系，如果一个广告商给一个项目整体规划前就介入那就是长工，在介入时间的早晚分为“长工”与“短工”。在项目的起始阶段介入将是短工。

　　一个曾经是在政府重点规划发展热点区域（如仙葫）的楼盘，在政府又开始对新的区域（如江南）重点规划时，如何进行营销突破？

记者黄海华提问：

　　我是来自南宁日报的房产周刊的黄海华，我觉得今天晚上那么多的地产策划人聚在一块，有了一个很好的学习机会。就今天第一个议题的第三个问题问一下陈伟先生。就是现在整个南宁城市的发展方向倾向向南，那么陈总你的项目八百里湘江在仙葫，但是目前的仙葫区就像一个被遗忘的角落，我像请问陈总你怎么把人们的目光再次转向仙葫？

嘉宾陈伟发言：

 

　　首先我第一个感叹就是中国的房地产开发商拿到地后，它的生杀权还留在政府身上，政府的导向一般周围都围着一些项目，原来政府是往仙葫这块发展，政府导向一般可以带动一些配套，区域环境的发展，在这个阶段开发商和政府沟通也是做得比较到位的。但是随着政府的领导、城区发展变化，我们可以看到一个比较尴尬的局面，现在就仙葫区的整个地产各个地产项目各自为战，很难形成一个整体。 像一些比较高档的楼盘，也是很难形成一个很好的气候，尽管政府的一些动向改变了，但是我们还可以看到的是仙葫区的区位优势还在，它可能作为一个南宁市的一个“后花园”。还有一点就要说明的是房地产策划就不能一定能够解决房地产项目所遇到的挫折，仙葫区现在处于一个非常尴尬的局面，如果开发商能够合力，多多沟通，动动脑筋都是能够解决问题的。但是能根本的解决仙葫区问题还要进一步的探索。

主持人发言：陈总给我们大家说明的是地产策划人可以说是一个医生，但不是所有的医生都能解决病人的问题。

嘉宾陈伟发言：可以开药方。 （现场一片热烈掌声）

嘉宾朱光宇发言：开发商和代理商之间，要注重交流和沟通，这一点对开发商提出很高的要求，好的产品不愁卖的。

主持人发言：现在还有别的不同意见么？

嘉宾何放发言：对仙葫积极主动的动作，像800里香江、天池山等项目的开发商在这块比较活跃。它们在提升仙葫区位价值作出了很多的努力。

嘉宾张明发言：

　　我来谈一谈吧，今年算是政府官员变动的一年，刚才谈到的仙葫，现在政府的职能规划已经传到了良凤江那边，使得仙葫确实就像刚才几位嘉宾所说的，仙葫面临的尴尬。
　　但是不能否认仙葫本身具有其自身的功底，像山水功底、五合大学城等。除次之外，我们看好五象新区，五象新区将成为一个南宁市新城市中心，然而仙葫大桥直通五象新区，为交通提供了便捷。实事上仙葫这个区域正处在南宁市新城市中心和政府职能部门之间，通过规划它可以成为南宁市发展的一个后花园。刚才陈总也说了仙葫这一片区的开发商不够合力，那么我们也接触过一些开发商像八桂绿城等等合力解决仙葫片区所面临的问题。毕竟那个地方政府还没有进行规划，这些将有利于仙葫区目前所遇到的一些问题。
　　还有一点就是策划方面，要深入研究客户关系，在研究过程中，客户是否是c/s模式，是否认可项目，做一个客户需求，然后引导。当然品质与创新也是房地产项目的主流，在仙葫也不例外，我也希望能过通过我们这些策划人员，能做出一些比较好项目。

·2007广西地产营销策划峰会议题二

　　议题二：营销策划的成功案例与失败案例分析。
1．与会嘉宾分别说出自己认为最经典或最失败的楼盘案例（广西区内），并简述理由。
2．与会嘉宾阐述自认为最成功的推广概念、主题宣传语、的广告案例，并简述理由。
3．与会嘉宾对代表性案例，如阳光新城、荣和山水美地、龙光普罗旺斯三个案例的整体策划、营销推广手法等方面进行分析讨论。

·议题二精彩对话剪辑（一）
主持人发言：我们进入今天的下个议题，也就是在座的一些都操作了一些楼盘，这当中可能有成功的，也有失败的，先请我们地王覃剑。

嘉宾覃剑发言：

　　项目品牌促进区域发展，首先有一个规则就是说，我要做一个项目，我必须要站在这个发展的高度，我认为地产与城市发展之间，是存在一个相互促进的作用，也就是说项目在开发的过程中他的宣传等等，同样会促进区域的发展，所以首先我们建立地王的地标价值，它除了商务空间能够带来商务发展巨大贡献这一块以外，那他还有城市价值，我觉得应该把这两者做一个比较，在城市地标这一块我觉得非常荣耀，因为坐飞机从南宁起飞，我无意间回头看了一下南宁，但是令我很意外的是我看到了地标，感觉就像中国宇航员在太空中看到长城一样，当然这也是夸张了一点，但是的确在做项目的时候我在想，我这个项目能为南宁带来什么，就是地标价值，商业价值，这两个把它结合起来，那么地王一步一步的往后走顺应的话，他的商业效应将会被大众所理解,，那不顺应市场，那它的商业效应将不会被大众所接受，大家都说地王好贵，首先我们要改变大家的消费观念，比如说我办公一定要买写字楼吗？我租写字楼不行吗？其实跟买房住和租房子住的概念是一样的，都是一个消费观念的问题。所以我认为项目和同类项目之间是存在一个竞争的关系，但也是一种相互协调和相互支持的关系，对整个片区，虽然大家各自为政，各自策划着自己的项目，甚至彼此间存在着竞争关系，但是从长远来看，他们的项目对片区有着促进作用，地王在写字楼片区方面就有一个带动的作用。那另外我还想强调一下我们的开发行业不要仅仅局限于看上一个地产价值，还要注意到其他一些别的副价值，边际效应。地王在这一方面就做到了。

主持人发言：覃助理对区域之间、楼盘之间的竞争很感触哦，下面请宝资杰的朱光宇来评点一下。

嘉宾朱光宇发言：

　　我个人认为，对于开发商来说是对一个城市负责，代理商对开发商负责。区位定位方面对处在该区域的房地产项目促进的作用，航洋国际城在它初期整个凤岭一带都是一带黄土地，对策划来说是可以提升整个项目价格的一种整合。中心cdb提出不久以后，蓝山上城销售上涨，一些凤岭楼盘的价格也提升上来了，同时出现一些比较高档的项目，所以说区域的定位提高整个区位的价格提升了，项目不是一个独立的个体，谢谢！

·议题二精彩对话剪辑（二）
嘉宾唐建榕发言：

　　万昌景园给我的影响比较深，这个项目刚刚出来的时候是国八条，可以说是比较逆势的。当时可能是各种原因吧，开发商就决定在这个时间上项目。实际上这是个很好的项目和很好的时间，当时整个市场上都没有这样的项目，可以说是完全的市场空白，项目有很好的市场空间。

主持人： 当时是国六条刚刚出来的时候，可以说这是一个具有破冰性意义的项目。

嘉宾唐建榕发言：

　　是的，没错。所以当时这个项目运作下来，开发商、代理商和我们都很满意。项目的目标客户人群对位相当准确。

　　这个项目的主题广告语是：都市水岸 一巷名宅。为什么会有这样的定位呢，我首先说说都市水岸：其实现在大家都在做江做水，而这个项目它的区位环境不是仙葫，也不是什么偏远的地方，是在都市的中心，这个价值不是一般的水岸项目可以比拟的。再谈到为什么会有一巷名宅：因为现在南湖概念的项目普遍是在南湖边，直对南湖。而这个项目并不是，它与南湖中间还隔着一条小巷，并不是直对南湖。这个可以说是项目的弱点。但就实际来说，在南湖边上很少有一个完整的住宅盘，这主要是要在南湖边拿这么大的一块地是很难的。所以从这个角度上来讲，外边的商住楼并不是很适合居家的，虽然有南湖公园作为后花园，但却没有自家庭院。可万昌南湖景园不同，它有自家的庭院，也有后花园。另外一般来讲深宅大院它都有一种间隔，才能显出它的幽僻，所以就给项目上了这个一巷名宅。

　　再说到项目的客户定位，我们当时是用了一个名流名人。当然这一个定位主要是项目核心价值的最大化。 在具体推广和客户的细分上还是要根据市场来定的。那其实一个项目最能撬动市场的是什么呢，就如刚才大家所说的荣和山水美地，他它的广告语是让世界向往的故乡，而真正为它带来市场的是它的教育——北大师范附中。我们注意到它的大部份客户都是外地人，应为它这么大的一个项目光抓住本地的市场是不够的，那这些外地人看重荣和的什么呢，就是它的教育，他们孩子的未来。所以说我们也是同样的，南湖景园的旁边就是三中，我们在推广的过程中也同样把这个买点放得很大，而且事实证明这也是相当正确的。

　　当然对于一个项目的推广来说这些还是不够的，我们三方也都还想了很多点子。这其中我印象最深的是我们搞的产品推荐会。这个推荐会一开始开发商是很投入的，但代理商认为针对我们的对位客户来说是很难取得太大效果的，考虑的焦点就是这些客户有没有耐心听你讲产品。后来这个推荐会还是在开发商的坚持下搞了，而且是真正的花了两个小时来讲我们的产品，而不是简单的走形式。结果是现在的事实证明这个推荐会是非常有效果的，我们的客户他们也非常重视。

　　之后呢，我们也还做了些名景鉴赏之类的活动，更多方位的推荐产品本身。这样下来市场的效果也是很好，一下就买得很火了，价格也是自然的节节高。万昌这个项目基本上就是这样了。

主持人发言：在我印象所采访过的高层项目中，对南湖景园的评价大家也都是认可和叫好的。现在这个项目已经是快买完了，价格也是上得很高，据说现在已经到6500元/平方米，从这也可以看出好的策划对一个项目来说还是很有效果的。

嘉宾唐建榕发言：

　　第二个给我印象最深的是裕丰商厦这个项目，这个项目在2005年开始的时候我们就去竞标了。不过当时由于我们的价格相对高了，就没接下来。呵呵，有点撤远了，这个在这里就不细说了。

　　到了年底开发商又找到了我们，当时是前期的推广公司已经卖不动了，说现在还有2000多万的货，给我们一个月的时间和30万的推广费用。开发商是给出了很明确的条件，就看我们做不做了。我当时的想法是：是难做，不过也总比没得做好吧。就接下来做了。一开始我们首先对项目做了个分析，项目的前期还是卖得很好的，也投入了很多的推广资源。只是没有能完全的考虑。那我们的第一步就是把项目推广的延续接上，让客户知道现在还有商铺卖，所以第一步我们就整了一个简单明了的信息版，就是让人家知道裕丰现在还有货卖。这个地方还有个小插曲，开发商对我们的这个简明信息版很有看法，就是不让出。当时我们也是硬上了。版我们已经定了，不出就要亏钱。后来证明结果是很有效的，当天售楼部就有了4间的成交。之后开发商也就自然给了更多的推广配合。

　　在有了第一步的成功连接后，我们也开始从新整合项目的一些核心价值和优势，这也就是我们的第二步了。在这个大家认为是逆势的时间，结果市场的反应也很好。到了年底也大概是一个月的时间吧，6个版的推广投入，2000万的货量也七七八八了。就这样开发商很高兴，我们的款自然就回得很快啦。

　　再后来后期的合作也是很顺利，可能大家都没有什么印象了。我们也是照让操作。总之是出货有出货的做法。裕丰这个项目跟南湖景园是不一样的。

主持人发言：谢谢唐总与我们的分享，相信这两个案例对我们在坐的策划人都是可以借鉴的。再有请智森广告有限公司的吕总给我们介绍一下

嘉宾吕绍德发言：

　　荣和山水美地从广告方面来讲是表现得比较成功得，他们运用比较前卫的广告宣传，把这个楼盘的人文文化与整个楼盘有机的结合起来，另外值得一提的是仙葫的上水人家，在整个仙葫还没有兴起的时候，上水人家已经领先一步了，通过其成功的广告策划在整个仙葫中销量遥遥领先。成功的带动了仙葫这边其他的楼盘升值。现在有很多楼盘项目的整合都是照抄欧洲的风格，无论是从楼盘的命名还是楼盘的整个建筑风格还是广告推广宣传手法，例如，香榭里成功是因为开发商何代理商之间的默契配合比较好。从一开始就定位于欧式建筑风格，在整个承建以及最终销售中秉承着这样的风格进行整个运作，所以香榭里成功了。但并非做项目就用欧式建筑才能成功，现在越来越多的项目楼盘已经逐渐的恢复到中式风格，有些中式风格是别的欧式无法代替的。
　　中式风格的回归也是放进的一大趋势。柳沙半岛就是一个比较典型的例子，它整个建筑设计的风格就是传统的中式化，它的整个建筑风格就是传统的中式化，它通过成功的典型例子，它整个建筑设计的风格就是传统的中式化，它通过成功的典型的例子，它整个建筑设计的风格就是传统的中式化，通过成功的地位在整个板块兆年个销售一直都不错。这个中式的风格给我们发展的空间是非常大的，因为中式文化，博古精深，可以通过多种手法进行策划，留给我们的空间就非常的大了。

　　还有一种是商业项目，就是一个纯商业性的项目。例如，像最近的花鸟市场，这就是一个纯中式的商业项目。花鸟市场它本身具有一些非常特别的特点。它的出现就是一个纯中式的商业市场，因为在这整个项目在整个行业来说都是一种比较前卫时尚的。在南宁是比较新的一种专业市场，它与市场的商业氛围又有新的不同，是两个不同的概念，像花鸟市场本身是一个很有特点的市场项目。本身具有不可能出现太多的这种同类型的专性市场，虽然目前的影响力不算很大，不是说它的广告宣传力度的问题，而是要看到它整个设计的总体，因为一个专业市场的形成要通过几年的市场磨练才能够逐渐的形成。梦有多大，现实就会有多大，只要感想就一定会成功。在南宁来说，花鸟市场作为中式建筑风格，它本身就已经具备有一定的市场效应。因此，在这些中式建筑风格中我们更应更多的融入到我国的五千年中式文化，建造出更多的中式建筑风格的楼盘。谢谢！

·议题二精彩对话剪辑（三）

主持人：坐在后排有不少广西房产街的网友，下面每人说一个广告语，说明是那个楼盘的

网友一：“谁动了城市的心”是桂林的一个楼盘。
 
网友二：我对金湾花城、两河流域的广告比较感兴趣。

网友三：“在熏衣草盛开的地方”，普罗旺斯

网友四：“荣和上水美地，北大的一代。”荣和山水美地

网友五：“龙起东方，点睛南宁”，航洋国际城 

网友六：“闲情之上，理想之一”，蓝山上城

网友七：“800里醉美的一段”，800里香江

网友八：“江南名宅”，锦绣江南·随园

网友九：“低调得奢华”，枫林蓝岸

网友十：“一个时代的商务荣耀”，金源cbd

网友十一：“学府为邻，书香是家”，康桥蓝湾

网友十二：真的要说么？呵呵，我记得有个叫购房热线的，皇龙新城。（全场哄堂大笑）

·2007广西地产营销策划峰会议题三

　　近几年，广西房地产营销主要以广告、活动营销为主，那么07年广西房地产营销会不会出现一些新的营销手法？例如阳光100俱乐部、保利人家俱乐部等。

·议题三精彩对话剪辑

主持人发言：

　　现场讨论比较热烈，但由于时间的关系，我控制一下，第二个议题先告一个段落，下面还有更多更丰富的交流，我们不管是品牌也好，还是产品也好，还是我们各种探讨也好，06年的时光已经过去了，马上到来的是2007年，大家不管是甲方、乙方、丙方、丁方，对07年都会有一个更好的期望，我们现在要讨论的是在07年房地产营销会不会出现一些新手段，会不会出现一些很有利的品牌，或者说出现一些更好的产品？
　　在座的各位都是行业内的人士，会不会大家当中即使有好的也都不敢说出来，说出来就会被对方抢去了。所以这个命题会比较麻烦。

嘉宾何放发言：

　　我觉得我们要做的，从新的一年发展来看，应该是产品时代。以前都是一些概念营销时代。任何商品都一样，房子也一样，先走产品，后走营销，我觉得未来都是这样的路线。

嘉宾朱光宇发言：

　　我有不同的观点，我觉得房地产应该是先有营销，后面才是产品时代。因为我们盖的都是期房，我们必需先要把未来的价值放大，给消费者看，给消费者选择。南宁地产进入产品时代，就从我们金龙理想一号说起，在南宁来讲，所谓的策划营销，除了广告，除了俱乐部，除了我们都在做的各类活动，多打一些各个媒体的广告，其实从策划来说，本身这个品牌在成长。所以大家都把房地产项目的成功与否，更多地嫁接到广告这个层面上来。为了适应产品品牌化的趋势，往后我们的广告可能更多地只能打房地产开发商的品牌，而不是产品。

主持人发言：我在网上看到很多新的营销手法，无条件退房，南宁有吗？

嘉宾奥杰发言：南宁没有。

主持人发言：买了房只要不满意都给你退，但据我了解在南宁是好不容易把你拉来了，拉来10块钱我就要想办法拉到1000块，拉到1000块之后最好就是把整个房款交完。

嘉宾陈伟发言：

　　这只是一种营销伎俩而已，因为买房整个交易过程，都有一份档案，而且会进行备案，交首付款，办按揭，这些过程都很复杂化，要回头无条件退房我认为只是一种抄作。现在很多开发商的营销方法一般都会有这些：第一，都会利用南国早报来进行炒作，硬广和软文，告诉消费者卖得怎么好。第二都会在开盘前期带上设计师搞作品秀，还有产品推介会，还有万元首付，还有全球发售，还有香车美女，还有现在常用的手机短信，一年我们看到那么多重复的手法，我希望在07年新的一年里，能有一些突破。

嘉宾敬凌发言：

　　互动。希望07年地产界能多一些互动，和广告公司互动，和策划互动，和房地产商互动。互相了解，互相沟通。

·2007广西地产营销策划峰会议题四

　　面对种类繁多的各种媒体（平面、电视、网络、电台等），营销推广该如何进行媒体选择？

·议题四精彩对话剪辑
主持人发言：

　　下面一个话题呢，就是媒体搭配问题，媒体选择问题。我们现在有很多的媒体，电视媒体，报纸平面媒体，还有新生的网络媒体，还有很多分众媒体，比如说投影广告，手机平台和户外广告等，那么面对这些纷繁多样的媒体平台，我们如何在这些媒体里面进行选择呢？

嘉宾何放发言：

　　我们也收到许多的媒体广告方案，我们就两个选择，第一要看目标客户，目标客户看什么我们投什么，比如说有一个项目面向商务界的，而看的都是一些老太太的媒体我们是不会考虑的了。第二是要投就投立体的，动态的，只投一项的还不如不投。

主持人发言：下面请我们的主办方唐总来给我们介绍一下广西房产街。

主办方副总经理唐俊勇发言：

　　今天的活动是我们房产街主办的，本来没打算来介绍自己网站，既然提到了，我就简单介绍一下。房产街作为广西房地产门户网，目前的访问量在一万五到两万之间，大部分访问者为购房者和业主。网站相对平面媒体、电视媒体来说最大的优势在于：一、就是互动性，刚才新高度的敬总也说到了07年地产界需要互动，企业与企业的互动、广告公司、策划公司和房地产商的互动，而网络的互动在于业主和业主、业主和购房者、业主和开发商的互动，业主社区的和谐交流会给楼盘的销售带来一定的促进作用。二、就是更新速度快，网络的更新速度是其他媒体没法比的。三、内容丰富，只要开发商想宣传的资料一般都是可以放上去，如：楼盘的资料，户型图、样板间、效果图，历史价格、现在的价格以及开发商的信息，还有更多的是业主的点评等。

嘉宾覃剑发言：

　　希望不同媒体之间可以互动一下，你帮我一把，我帮你一把，这样的立体性效果是最有效的。希望媒体间可以多合作一下，不同的媒体有不同的优势，希望不同媒体间也能够相互互补一下。这样形成媒体交流，其实对我们之间也很有帮助。

主持人发言：生活报的广告增量是最明显的，请生活报记者胡宁军谈一谈他们的生活报。

生活报记者：

　　各位都是房地产的前辈了，我是从去年才开始从事房地产版块的工作的，也就是06年6月份才开通的栏目“楼市宝典”。生活报也愿意和大家搞更多的互动活动。希望各位前辈多多指教。

主持人发言：

　　报纸和网络媒体的比较，我帮房产街说几句话。网络是一直往上走的，而报纸一直是往下走的，电视媒体是稳步上升的，网络媒体的前景非常好。在一个新生的媒体，你在他成长的阶段给了他帮助，那么他成功以后会有更多的回报，必定滴水之恩必当涌泉相报，所以，看一个人也好，看一个事情也好，要看前景，比看现在更重要。并且就一个新生媒体来看，越弱的媒体，服务往往还更好。

嘉宾李民飞发言：最终的发展趋势是网络取代平面报纸。

主持人发言：

　　错了，终归是被手机取代，或者是网络和手机互动。南国早报现在也出了一个手机报。 我现在也有我自己的博客了，我正在往这方面发展。

嘉宾涂义成发言：

　　我以前也做过类似与房产街这样的网络媒体，我曾经在深圳的一家网络媒体中担任主编和网站总监。这家网络媒体一年的网络广告就有1000多万，主要运营网络游戏和一些项目的策划等。就在前几天我们澳骏房地产旗下的分公司广西三和工程机械市场在江南区南建路8号也就是南建路与亭洪路交汇处举行了揭牌仪式，在揭牌仪式之后，我把三和工程机械市场的新闻通稿发给几个广西房产网站，这里当然包括广西房产街，晚上我用百度搜索的时候，发现连新浪搜狐网站上都有相关的信息。你看，就短短一天的时间，全国各大网络媒体网站上都可以找到这个消息。所以，我们不能不称赞网络的时效性和不受空间限制的优势。而一些活动也能直接和网络互动起来，进行活动的实况直播，还有网友在线参与，互动性很强，不受区域、时间差限制。这种氛围相当好。有时候开发商也可以根据自己的id与顾客沟通，实行与消费群体或者与销售群体的交流。像华为、中信等公司这些都是做得比较好的。然而这种情况在南宁很少，可能与南宁网络还处于成长阶段的一种氛围相关。我个人觉得网络营销，是一种比较可行的方式。

嘉宾陈伟发言：在我们网络在运营过程中有没有对一些事情做出应急措施？

主持人发言：

　　对，网络确实给我们的带来很多便利，刚才陈总问到网络的负面影响。好的东西当然也有它其不利的一面，你说对不对？我刚刚从北京回来，大家应该都知道，在北京上海那些大城市，它的网络是占据了一个很大的优势。也可能它的一些应急措施方面还没有完善，但我个人认为任何事物在成长过程中不可避免的有着各自的发展阶段，随着网络技术和网络营销的推广，我相信我们网络的一些服务，一些关于网络方面的应急措施将随着网络不断深入生活的过程中，慢慢的细化。有更多的规范去规范。就这个议题我在这里也顺便帮房产街做一个广告，以后投网络广告一定要找到广西房产街哦。

·2007广西地产营销策划峰会议题六

·议题五精彩对话剪辑

主持人发言：

　　我们谈完了2006年，2007年，地产策划有了一个比较成熟的趋势，那么地产策划人员的职业生涯将如何规划？这个我们比较希望一些我们策划的一些前辈和服务客户对我们一些服务或者是行业提出一些建议、希望。

嘉宾陈伟发言：

　　我们这个时代竞争很激烈，人才也很多。我们希望地产界的这些人员或者是媒体界的人员，心态一定要好。包括做市场服务的、媒体的，也包括我们，心态一定要摆正。对开发商对广告公司或者是代理商，对我们公司而言，我们期待着能给我们自己能提一些建议，我们怎么做才好。

·峰会现场网友提问环节

·网友vs嘉宾精彩对话剪辑（一）
网友提问：因为营销策划的包装，房价得以提高，对于消费者而言，利益受到了损害，请问，做为营销，你们对此如何看待？

嘉宾陈伟发言：

　　我认为负责人的开发商会把多收入的那部分钱，投入自己项目的一些建设里面去。想园林设计。应该说现在越来越多的开发商那种品牌意识。并不是说能赚一百块钱就赚一百块钱，很多东西它会考虑到以后将来，有时候还为业主提供一年的服务。

主持人发言：

　　告诉你阳光100的服务是什么？我有个朋友在那里买了房子，说是能介绍一个朋友或者亲戚来买阳光一百的房子，可以免一年的物业费。

嘉宾奥杰发言：你还要怎么样？你还要现金么？这个已经是一个很好的服务了。

嘉宾于文倩发言：

　　如果你不满意阳光100的房子，你会为了100块钱的房子把你的朋友介绍给阳光100么？而不是是房子的质量或者说是服务、物业什么的。

嘉宾奥杰发言：

　　这个情况来说的话，如果买的价格太贵了，那么就把问题放在消费者身上，消费者不会买单，如果把房价定得太低了，开发商也不会干的。所以我说这个问题有点幼稚，价格不是开发商随随便便定的，而是由市场来决定产品价值。如果本钱高就买得也高，本钱低也就买的低，所以这个问题和开发商没有什么关系的。

嘉宾唐健榕发言：

　　我赞成市场决定了产品的价值。大家都在喊房价高，但是还是照样有人买房，如果把价格定得太高，还有谁来买方，开发商只有将产品价值最大化，如果把房子买得太低，那只能说你傻。就这样。

嘉宾朱光宇发言：我就那我们代理的阳光新城这个项目来说，今天晚上还有一百多名业主在排队。

主持人发言：我一个朋友买了恒大苹果园的房子，我知道所有的买方的人和我一样的心里，在自己买房的时候是最便宜的，等买了房子以后是涨价的。

嘉宾朱光宇发言：

　　价格高不是由某个房产项目来决定的，就比如说我们当时卖金弯花城的时候，整个江南至大沙田的卖一千多，我们当时提出的是接受近两千，其实也就给了大家一个这种区域价值的今后的攀升。果然后来整个大沙田就划到了南部区域这一块，然后我们提出邕江时代的大盘先锋，所以这一块的话不是价格所决定的，只是大家看到了区域的价值，然后在整个区域的话的市政的发展，市政的一个配套，然后在市场这一块，大家的这种共同的观念才会使得价格上升。

嘉宾奥杰发言：

　　我想说说刚才那个网友说是因为有了策划才使得购房的价格提高了，随着房地产的发展，在8几年或是9几年的时候，当时的人的要求就是只有一个就是居者有其屋，它只是满足于居住，但是现在的购房者所要满足的不再仅仅是居住，更多的是小区的物业，小区的配套，周边环境和文化价值，人文的要求这方面的希望能够多一点。我觉得策划的功能它不是说把没有的东西说出来，而是把在产品里客观存在的东西通过一些表现把它表现出来，所以这个不存在有了策划就把房价提高了。

主持人发言：

　　我不太同意这个观点，我看过开发商和代理公司签的合同，合同里就明确标识了开发商对代理公司的要求在多长时间内要把整个价格炒到多高，多长时间要卖到多少，在很大程度上我作为一个购房者我还是认为楼房价格提高的程度很大部分和策划人员有一定的关系。

嘉宾朱光宇发言：我觉得，代理公司他不是小孩，如果策划的人看不到这个未来的前景和价值，他也不会去接受。

嘉宾陈伟发言：如果这个价格高过市场不能接的时候，代理公司也不敢接。

主持人发言：当一个代理公司说能提高到一个价格而另一个代理公司能提高更高的价格，开发商会如何选择，选择另外一个代理公司？

嘉宾朱光宇发言：很多房子的升值是因为土地的增值导致了房子升值，这并不代表同样的价格买到当时性价比最高的房子，我觉得确实是这样，如果没有这个形势的发展，如果没有这个土的价值，我们抛开这些的话过了十年这个房子还是不是保存它的价值，其实这就是一个产品问题。

嘉宾唐建榕发言：升值本身就是产品构成的一个部分，电器也做过策划还做到国外去了，但是还是在北京。

嘉宾陈伟发言：

　　房子的价值能不能接受，价值是多少，我觉得近段时间南宁电视台那是个经过15000人的问卷，那个是比较准确的，南宁市60%的人可以接受2000以上的房价，能接受这个幅度已经很不错了，如果还需要再低也低不了。

·网友vs嘉宾精彩对话剪辑（二）

网友沿街而行提问：

　　在南宁，销售的手法无外就两个，做广告，铺天盖地的，做得越多越好，比如说汇东国际，荣和山水美地，南湖景园，盛天尚都，康桥蓝湾，什么什么的，好像腕大不大就是看上南早的广告多不多了。
　　另外一个就是发展俱乐部，什么阳光100俱乐部，保利人家俱乐部。。。。。。。。。。通过会员发展口碑，但到最后还是得结合硬广。
　　我的问题是：如果不上早报，如果广告少一些，还有什么办法可以卖掉房子？

嘉宾发言：降价。

网友止戈提问：感觉南宁的楼盘都是借鉴广东沿海的一两个概念，在南宁营销策划的重点似乎更多的放在广告推广上，而忽略了产品规划。所以我想问：在房地产的营销策划当中，到底是广告推广重要还是产品规划重要？

嘉宾奥杰发言：两者都重要。

嘉宾敬凌发言：当然是产品规划重要。

网友飞飞熊提问：

　　请问一下金源的何总，现在有住宅禁商的政策，那么现在在卖的商务楼该如何运营？ 特别的是，贵公司的金源cbd就在“纯正”写字楼地王的旁边，有没有受到一定的冲击和压力？ 诚盼高见。

嘉宾何放发言：“住宅禁商”在南宁我是最清楚的了，这个概念是最开始是在小区里禁商铺，随着销售的递增，小区里面禁商铺改为住宅楼里禁止办公，这个概念提出了一年多，但很少有人理会。广东推出过相关规划设计的政策，但是取消了，根本不能执行；北京通过工商管理来执行，现在也不能执行，因为中国最大的中国文化中心就是商住楼；我们南宁的情况，尝试过，但是行不通，即使是南宁现在的中国东盟商务区也都是商住合一的，所以他们为什么不取名叫中国东盟住宅区而是中国东盟商务区，谢谢。

·每位嘉宾用一句话进行总结、期望和祝愿
嘉宾朱光宇发言：四个字，包容，激情。只有宽量的包容才有和谐建设，有了激情，大家才会为同一件事情去比拼。

嘉宾何放发言：天下的媒体都是受欢迎的，所有媒体的标准也都是一样的，策划的美好的东西始终都是受欢迎的。

嘉宾陈伟发言：希望南宁房地产能多一些新招数，所谓华山论剑高手过招，整个市场有积极一些的发现。

·峰会结束，感谢各位的光临

·2007广西地产营销策划峰会