第1部分：合同背景
第1条.合同原则：出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第2条.合同标的：本房屋位于市区(县)路号，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片。

第3条.协商地点：本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所(市区(县)路号)或者为买受人及买受人代理人指定的场所，各方应在协商时准备好自己应当提供的文件资料。

第4条.项目许可：本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：　。 第5条.土地权属：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年月日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如退房且在买受人没有取回全部房款以前，或不退房，出卖人都将因缺少《国有土地使用证》从而每天向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第2部分：房屋质量

第6条.防水情况：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一违约金。

第7条.质量标准：商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第8条.证明责任：考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立，不能证明的则视为存有质量问题，在质量问题不能解决前不视为交房。

第9条.质量评价：出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房，则买受人有权退房，暂不退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第3部分：房屋面积

第10条.建筑面积：

(1).文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

(2).总建筑面积为：平方米，套内建筑面积为：平方米，阳台建筑面积：平方米，室内墙体面积为：平方米。

第11条.建筑面积变化：

(1).面积范围：买受人所购商品房约定建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

(2).面积误差：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。 (3).面积误差：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

(4).面积差异：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担保留退房的权利。

第12条.分摊的公用面积：

(1).文字定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

(2).基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非盈利性服务，不符合此等条件的建筑不得计入公摊面积。

(3).分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

(4).面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人无法核对及查实，可能给合同一方提供欺诈机会，为保证交易的公平性，出卖人根据《房产测量规范》和《房产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸，以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。

第13条.套内建筑面积：(1).文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

(2).面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

(3).面积误差：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。 (4).面积误差：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

(5).面积费用：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

(6).变化比例：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。 第14条.使用面积：

(1).文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

(2).面积构成：卧室面积：平方米、书房及客厅面积：平方米、卫生间面积为：平方米；面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。

第15条.使用面积变化：

(1).面积范围：买受人所购商品房约定使用面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。 (2).面积误差：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

(3).面积误差：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

第16条.露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人的购买面积之中，出卖人将面积为：平方米的露台之永久使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。

第17条.变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的变化均为合同的变更；面积变化时，出卖人应当于变化3日内书面通知买受人，如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款；买受人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付千分之一违约金直到合同解除。

第18条.面积测量：房屋分摊的公用部分、面积及细节尺寸应当说明，经过测量的应当提供符合《房产测量规范》和《房产图图式》的报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。

第19条.测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量资格不得委托给他人；没有专业资格的机构，测量的数据无效。 第20条.面积核实：买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。

第21条.面积自测：买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。

第22条.测量方法：买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。

第23条.通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则应当通知出卖人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函、挂号信函、特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，买受人即可进行测量。

第24条.违约条件：买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；买受人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍然应当及时为买受人办理《房屋所有权证》。

第25条.违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，不能退回的，应当每天向买受方支付总房价百分之一的违约金。

第4部分：房屋交付

第26条.交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的交付。

第27条.交付时间：商品房交付时间为年月日，社区设施环境交付时间为年月日。

第28条.交付程序：

(1).入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书；(2).书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书”；(3).钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条”；(4).随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果；(5).其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的赔偿。

(6).不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。第29条.入住费用：入住前买受人应当支付以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用，除此之外无须支付任何费用。 第30条.交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。

第31条.延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以选择通知出卖人解除合同，或者继续等待出卖人。等待时间由买受人决定，等待后仍然可以解除合同。

第32条.交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。

第33条.文件内容：商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第5部分：所有权证

第34条.所有权取得：(1).取得标志：所有权的取得以《北京市房屋所有权证》为标志。(2).取得时间：从年月日开始，如出卖人不能使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。(3).违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当在30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。(4).选择权利：当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。(5).所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记机构取得《北京市房屋所有权证》及他项权利证书，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。(6).费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担税款费用。

第35条、出卖人办理：出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，在买受人提供全部材料后60日内，出卖人将办理房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在年月日前为买受人办理完毕房屋所有权证；如买受人在此日期前不能取得所有权证的，买受人有权退房，如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第6部分：担保义务

第36条.抵押义务：鉴于买受人在签订合同即将支付大部分款项，而房屋目前在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险；为此，出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用证、在建工程抵押给买受人，以使买受人在出卖人面临破产风险时能够优先得到受偿，以减小买受人可能产生的损失。 第37条.定金情况：本合同签订之前，买受人已经于年月日向出卖人支付定金元，如出卖人不能按时交房，则除承担买受人的延期交付的支付违约金的责任外，还承担不能交付的双倍返还定金的责任。

第38条.土地抵押：出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第39条.抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《国有土地使用证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第40条.房屋工程：出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式的抵押；同时保证房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未经过任何方式的抵押；如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第41条.权利担保：出卖人保证在商品房所有权转移过程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利(包括但不限于抵押权、留置权等)要求，不会要求买受人支付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第42条.无效担保：出卖人保证本合同的有效性，如本合同无效则由出卖人承担全部责任，由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。

第7部分：合同终止与解除

第43条.合同终止：出卖人按时按质交付商品房，买受人对商品房质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议时合同终止；或者法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形。 第44条.解除条件：出卖人没有按时交付商品房或出卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量以及出卖人不能交付商品房或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时，均可构成买受人解除合同退房的正当事由。

第45条.解除后果：合同解除后出卖人返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款)，并且赔偿买受人的全部损失，对于延迟交付的应当支付违约金，对于不能交付的还应当支付双倍定金。

第8部分退房条款 第46条.基本原则：双方通过协议或者判决或者仲裁退房的，应当按照本部分规定的退房程序进行；双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为依据。第47条.退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出；有一名证人(与买受人的身份关系不受限制)证明的，也应当认为出卖人通过口头提出过退房要求。

第48条.退房程序：买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因取回损失所支付的其他相关费用。

第49条.退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，则自年月日至买受人取得全部房款之日，出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第50条.个人房款：出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款；不能支付的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一

第51条.银行借款：自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且使银行向买受人出示已经还清全部贷款的协议或者合同。

第52条.借款合同：出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借款的义务；同时出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第53条.双倍定金：出卖人还应当向买受人支付双倍定金，买受人有权因为基于出卖人不能履行的违约而取得双倍定金，同时基于出卖人延期履行而取得延期交付的违约金。 第54条.支付违约金：出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付其他各种违约金。

第55条.其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。

第56条.退房责任：如果在年月日无法退还房款，应双倍返还定金；上述项目的最终还款期限为年月日，每延迟一日，出卖人向买受人支付千分之一的违约金。

第57条.禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已经购买的房屋出售、转让或者抵押给其他任何人；如果有前述行为的，视为无效；买受人依然享有本合同规定的各项权利，直至出卖人清偿对买受人负有的全部债务。 第58条.责任担保：如出卖人无论是否经过诉讼或仲裁，均无法归还房款，则应将尚未售出的房屋或在建工程或其他财产作为担保提供给买受人。

第9部分违约责任

第59条.责任前提：本合同所述内容为是对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款中规定的义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担本部分条款中规定的其他责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。

第60条.责任明列：买受人有权选择适用下列违约责任，向出卖人主张权利：(1).全部房款：返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)。(2).全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失。(3).日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。(4).双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款。(5).权利选择：当出卖人发生违约时，在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付。 第61条.选择权利：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。

第10部分买受人损失

第62条.现实损失：买受人的损失包括以下各项现实损失，支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用。

第63条.医疗费用、误工损失：如因为出卖人提供的设备导致买受人或者其亲友伤残的，应支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给继承人。 第64条.救济费用：买受人因为商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。

第11部分争议与其他

第65条.当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲裁委员会；如果选择诉讼，在房屋已经建成时，则诉讼管辖地为房地产所在地；当房屋没有建成时，买受人可以选择法院为：。

第66条.证明原则：鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位，则双方在相关问题有争议时，出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约，不能证明的则视为买受人有过错或者有违约行为。

第67条.证明责任：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务，如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权利；如果出卖人无法证明买受人放弃过权利，则还应当承担违约责任；买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。

文/北京隆安律师事务所 秦兵