◇新闻记者和地产结缘

【房产街记者】你曾在别人对你的采访中说过"南宁地产营销需要重新来过，以往经验毫无意义！"我们想知道，南宁地产营销应该如何重新来过？
【敬凌】这是对2006年南宁地产营销的期待和希望。竞争的市场产生有竞争力的企业和人。地产营销企业也是一个阶段的产物。它必须随着市场更新。否则会落败。目前，南宁地产营销代理基本上以特别关系和表面化的经验获得项目的。往往你在某个区域做成了某个项目，旁边的也来找你，这其实是很粗浅的见识。开发商普遍关注产品，而市场的战略眼光普遍比较不周全，也许擅长融资和社会整合能力更强，但因为把项目看得很重，很谨慎，因此在营销选择上很盲目。这样一来也造成了营销企业的尾大不掉。在人才上是精英淘汰主义，只要实用，只要实利。走一步算一步。靠一种机制陈套踱步，很少能迅速随市场更新的。以后，南宁地产营销必须有一种很理性的市场意识，很理性的人才运行机制。找到产品的需求点即购房者的需求。在企业内部和业务交易上建立精英上岗制。谁能行，谁上。干不了，下。不是因为咱们合作很久了啊，还是给你吧，咱们曾经是同学，给你吧，你们曾经做过一些东西，给你吧。呵呵！重新来过，任重而道远。

【房产街记者】你刚才反复提到一个精英淘汰制，到底如何解释。
【敬凌】呵，这其实是中国的传统用人机制。中国有个淘汰奇才的文化传统。精英因为通常不喜欢奉迎，因为过于坚持道义和正直的东西，往往不能让人快乐和轻松，很难找到自己的舞台。而被社会熔炉磨练得没锐气的人往往却窃取高位，却很难真正做好事了。这样一来，精英要么被庸俗化，要么成了闲置。表现在地产行业也是很明显的。你或你的公司团队或许能做好事，可你没有机会。而机会总是在那些专门研究机遇（也就是投机）的人手里。这其实很可怕的精英淘汰制。也是我们国民的劣根性。也许是临到这个行业临近死亡了，才可以听到精英群的呐喊的声音。

【房产街记者】有些网友认为"南宁现在是以价格主导的市场，不像广州、深圳等地是品质主导市场"。你的看法呢？有些网友认为"花几百万做广告，还不如花几百万做产品研究"，你又是如何看的呢？
【敬凌】我有一个很形象的比喻，那就是地产是一个醉醺醺的粗壮的汉子。很笨拙的，真的，那么，它前期的决策很重要，因为笨拙，很难更新，从土地的拿下，到立项到销售，一个环节不对，很可能死掉。前期的研究重要的很啦。但是我又想告诉你，市场产品的选择也很有限，研究来研究去也只是那回事，还是要放到全局放到市场来研究和看问题，抓住机遇是关键，过于谨慎研究研究到失去了市场机会是大有案列的。比如南宁的新朝阳广场就吃了被万达先行的亏。
说南宁价格主导地产市场我不敢苟同，价格是市场需求产生的结果，南宁房价还算不上很高。产品虽然还没上规格，这和经济实际情况和消费者购买力有关系。到那时，什么需要好产品了，自然就品质了，这总是有它的生命律的。说到广告推广，南宁很多开发商确实很盲目，甚至有点愚昧，他们很少知道自己要做什么，要达到什么效果，，大多做的广告是无用功，这一块的资源很浪费的，需要专业分析机构，真的，南宁房地产广告很盲目，乱来。整合推广公司几乎没有，有的也是设计机构。广告策划还是零，很可惜，很可惜。传播的力量也很弱。包括媒介，几乎就是公式化，南宁地产很需要专业传播分析机构，真的。

【房产街记者】有些购房者在调控出来后，已经处于观望中。在这种状态下，地产营销能做的是什么呢？
【敬凌】和观望的人站在一起。和他们交朋友。

　　生命以独立意义上的人而存在，所以才有了鲜活的个性与人格魅力。而关系着人类生存方式的房地产营销，如何赋予其生命力?敬总给与我们新的诠释。

◇地产文化人和地产企业精神的塑造者

【房产街记者】地产营销中需要融入人文文化吗？你认为一个楼盘得到购房者的认可，最重要的是什么？
【敬凌】我这里特别要提到一个地产企业精神。南宁地产很需要人文文化，让理性的尖锐的水泥软化，让生活和金钱软化，让人伦回归，让精神注入。南宁房地产太需要企业家，太需要企业精神，太需要企业家精神了。否则会越来越让更多的从业人员乏味。让越来越多的看不到未来，太功利太注重实效短期实效很难发展的。真的，纯粹是金钱的交易的人生或工作就象狗屎一样幄龊，会越来越让人想离开。会越做越走下坡路。楼盘得到消费者认可最主要是按消费者的需求做，诚信而摈弃利润主义。把消费者当人。

【房产街记者】地产界里的人和故事包罗万千，敬总是地产圈里出了名的文人，书面的说是地产市场精神的塑造者。是否会就一些相关地产的评论和故事出个人专辑或者出书呢。
【敬凌】我肯定会写点东西，肯定会出书，把这个浮华世界的浮华行业尽量的还原给大众。也想尽量的提供或塑造一些更高的地产之外的东西。让这个行业更有那么一点生机和活力。可这需要时间的沉淀和经验的积累。需要站的高和看的远，还需要一颗静得下来的心和守得住清贫的人生理念。我不知道自己做不做得到。反正我想，我这辈子会和地产结缘。在财富的追逐里我只会和地产走的更近，因为我需要钱，需要好好的和别人一样活的好，活的有品质。但我又不愿意拘泥于此，我希望自己可以追求一种更高的有思想境界的生活，以更高的眼光来看这个行业。做这个行业的精神塑造者。当然，这是理想。因此我会发更多的时间研究这个行业。现在我一直在努力，从大市场到企业精神到营销流程和技巧。我会努力的推进我的一些东西。不过现在还不怎么满意。不想示人。哎，在这个行业呆久了，我也难免浮华。希望自己能够对得起关心我成长的人。

　　当然，也许会有一些人认为，谈“房地产文化”本身只是一个“虚”的概念。因为他们能看到的更多是其在现实中给产品起到的利润“附加值”，很难一下子体会蕴含其中的力量。敬总做地产，不仅从多方面去考虑那些单调数据，而且还从文化视角、社会视角等方面去下功夫。因为对文学的偏爱和对深层思想的孜孜探求，敬凌的骨子里面始终都流着文化的元素。房地产人有责任将具有中国建筑文化资源的能量发挥出来，也许，当我们的房地产人更多地运用民族文化元素来参与城市设计时，会给南宁这座城市带来意外的精彩。　　

【房产街记者】如果我没说错的话，你走的是从新闻记者到地产记者到地产策划总监到地产策划的老总的路，你能说说你们新高度企业的发展方向吗。
【敬凌】实话说，我独立做公司主要是为了让自己更自由，更加具有能动性和相对自由的平台。思想和行为更不受束缚。当然，我也整合了一些资源。一些我所缺乏的资源，以使团队的力量更强大。我走的是差异化营销策划路线，利益在操作之中，利益更在操作之外。呵呵，可能得说一些套话了。我们始终定位于新视角、新高度层面，禀持“策略统领一切”的理念，致力于企业品牌策略的探索和执行，树立企业精神，发现项目拐点，力求帮企业找到通向成功的最近的那条路，为他人谋效益，为自己谋发展。我们汇聚各种富于创新意识和操作能力，涵盖区域经济战略、城市策略定位、媒体运营整合、企业品牌推广、会展商务策划、市场产品营销、设计发布广告等领域的人才。始终以高瞻远瞩的眼光，对企业经济以及社会各个领域进行深切探求和运筹，立足于新起点，达到新高度，进入新境界。我们有独特的市场眼光和生存之源，也开始在做着一些项目的前期策划了。虽然开始很艰难，但不久后会得到真正想突破想向更高层次迈进的企业的认可的。会找到闪光的未来的。谢谢。