近日，南宁一楼盘下调售价，吸引了众多购房者。
7月8日，南宁凤岭某千亩大盘打出3033元/平方米的特价广告，在楼市掀起轩然大波。在当下楼市“俯卧撑”的关键时期，有人认为此举是南宁楼市价格战悄然打响的导火线，南宁房价已经步入下行通道。不过，也有人认为这只是个别楼盘的促销策略，不足为怪
1市场
特价房单价下调千元
“抢购50套特惠房，一口价3088~3388元/平方米，7月15日前有效。”7月8日，本报32版一则广告在南宁楼市引起震动。
是不是开发商资金流出了什么问题？凤岭其他楼盘会不会跟风降价？楼市会不会打价格战……针对楼盘这一举措，南宁各大网络论坛纷纷有网民进行发帖讨论。同时，众多媒体记者奔向此项目售楼部，以一探究竟；各房地产公司立即开会讨论应对策略，该不该降价已经成为同行的头等关切点。
最近楼市低迷，打折促销广告漫天飞，人们早已见怪不怪了，为什么这则广告引起这么大的震动呢？
据分析，原因有三。首先，此楼盘位于被誉为南宁居住环境较好的高尔夫球场附近，而且是凤岭片区为数很少的几个千亩大盘之一，代表了凤岭区域的主流价格和主流项目，该楼盘降价了，意味着南宁主流房价可能也要跟着降。
其次，最近低价上市的项目多为新盘，新开的楼盘在价格和销售策略的制定方面有比较大的从容度，而此项目是2年前已经开发的“老盘”，已经有很大一批已购房甚至入住的业主。突然这么大的价格调整，如何面对业主质疑和业界挑战？
再次，降价幅度之大，也令人吃惊。在此之前，此项目均价一直保持在4300~4500元/平方米之间，像这样单价突然狂跌1000多元的情况，在南宁并不多见。其他楼盘打折促销，进行得都很隐晦，而这个项目不但大张旗鼓，还在第一次推出50套后又加推了50套，令人不解。此楼盘的开发商在南宁已成功开发了多个楼盘，并取得不俗业绩，受到业界关注。
2说法
开发商称无意打价格战
7月8日上午11时，记者来到此楼盘。一进售楼部，只见两个巨幅特惠房招牌醒目地摆在正中，特惠房的房号，优惠前后对比标志十分显眼，不少房源已经被“大苹果”给盖上了，这意味着已经卖出。一些购房者在牌子前选房看房、议论。
记者发现，此次推出的特价房，都是低楼层，多数是在6楼以下，户型除有少量一房外，多数是三房、四房、五房，面积在130平方米以上。
刚刚买了一套三房的王先生说，他一看到广告就过来了，主要是因为价格太诱人。他本以为像这么好的区域位置，不会有低于4000元/平方米的房价，现在有了就赶紧来买一套，户型朝向差一点点也没关系，他能够接受。
次日，该项目开发公司恒大集团副总裁甘鹏主动联系媒体，告知此次低价销售只是准备推出新货前，要消化现有存货的一次限量限时的促销活动，所售的是以前开盘后剩余的房源。“鉴于目前楼市低迷，我们也想激活一下沉闷的市场，并无意挑起南宁楼市的价格战。”甘鹏说。
用特价方式能解决房子存量吗？甘鹏说：“特价房放出后，效果比我们预期的好，第二天就卖完了，还带动了非特价房的销售。我们又根据市场反应，加推了第二批。”
至于有人认为该公司面临资金流障碍才推特价房的质疑，他强调说，当初买下1100亩地时一次性交清了4个多亿的土地款，之后又同时开工了80万平方米，这样的开发能力其他企业很难做到。冲这一点，就说明公司的资金不会出现问题。
那么，特价房效果如何？会不会一直特价下去？甘鹏说，这次来的客户意向性非常强，80%来者最终都下定了。大户型在将来不是很好找的，而且150平方米一套仅售50万元左右，这样面积的房子在凤岭其他楼盘是要售上百万元的，购房者自己会算这笔账。
7月12日，此项目继续加推50套特价房的广告又在南宁各大媒体出现，价格比前次略有提升，为3288~3588元/平方米。7月12日上午，记者再次来到此项目售楼部，发现来看房的市民明显减少。
3探讨
对市场影响有多大
众所周知，现阶段的南宁楼市是最敏感的时期。一方面，开发商现金流十分紧张，但只做促销不甘降价；另一方面，买家死拽住钱袋子不松，苦等真降再松手。双方苦撑，谁都不肯让步。那么，在楼市各方博弈多月的时候，此项目突然大幅降低售价，此举会不会拉低凤岭乃至南宁市的房价？又会不会打响南宁楼市价格战？这是业界最关心的问题。
甘鹏的回答是，卖完第二批特价房后，他们项目的房价会很快回归到正常价位，而且还会上涨。
但业界却有不同看法。此项目低价促销事件影响深远，是南宁楼市深入调整的一个信号和引子，从此，南宁楼市将步入冰冷的寒冬。有人认为，此项目价格下探的幅度之大，基本相当于回到了2006年年底的水平，对周围其他楼盘价格影响颇大。这一举动意味着南宁楼市价格已经开始全线松动，并在深度探底。
事实上，在此项目特价促销之后，很多开发商已经开始有所警觉。记者了解到，凤岭片区的部分开发商，不但在上班时开会讨论对策，就是下了班，也在聚餐时商量应对之策。
当然，也有业内市场人士认为，少数开发商低调的降价促销行为，只是他们在出招托市聚人气，只要没有将降价范围扩大，这些短期降价行为，不足以拉低整个南宁市的销售均价，充其量只算是整个市场房价的“一转身”。
4声音
房价步入下行通道
据了解，南宁楼市的成交量备案量已呈萎缩状态，与去年同期相比，南宁市一季度住宅面积成交量同比下降13.37%，5月份则同比下降48.06%。事实上，不管愿不愿意，南宁价格战已经在悄悄进行。与此同时，越来越多的楼盘已经迫于销售压力加入了这场没有硝烟的战争之中。
仅仅在凤岭片区，多个项目已经你来我往开始过招。均价早已轻松超过6300元/平方米的盛天茗城首先出招，推出4280元/平方米的特价房，引来业内一片哗然；紧接着，汇东郦城3390元/平方米低价入市，引发今年罕见的楼市抢购潮；如今，联盟新城表示，准备开盘的单位，均价不超过5000元/平方米。
本来就不敢轻易涨价的凤岭其他楼盘，更是打折促销不断，小心翼翼呵护着半年前的定价。就算是此片区的高端项目——位于东盟商务区的保利·21世家，最终折后的开盘价为6200元/平方米，相对于4月份盛天茗城6300元/平方米的均价，和润园7000多元/平方米的售价已经悄然回落。
在新兴板块鲁班路上，振宁·现代鲁班的首期开盘价在3100~3990元/平方米之间，远远低于同一道路上的其他楼盘售价。位于相思湖畔的西湖东郡，开盘时给出的住房价格区间为3550~4300元/平方米，相较于距离不过300米远的“全球公开发售”楼盘骋望·骊都接近5000元/平方米的售价，可谓价格优势明显……
就连因推特价房而尝到“甜头”的恒大集团副总裁甘鹏都说，此次特价房优惠活动，对他们有很大的触动。他说，其实市场还是很有潜力的，开发商要找到客户对价格的临界点，变被动为主动，而不是由市场牵着鼻子走。谁都不愿先降价，那样只会更加被动。
但总体来说，尽管现存的现实性高房价，依然是阻碍房地产交易活跃的主要障碍因素之一，但房地产市场已经逐步转变，商品房房价已步入下降通道。
预测
后市第四季度见分晓
降价是血拼还是理性回归？客户买不买账？要继续看跌再买还是现在就出手？资深房地产分析人士唐先生认为，这些都是不能预见的问题，要看下一步市场反应才能定论。但他认为，后市会在今年第四季度见分晓。
唐先生说，判断房地产市场情况主要关注四个指标：房地产投资——反映政府对房地产的信心；新房开工量——反映企业对市场的信心；交易量（面积或金额）——反映消费者信心；房价——反映当前市场的趋势。如果一个区域房地产市场下滑了，会有这样几个信号：土地流拍——说明开发商信心下降；交易量缩小——说明需求下降；价格下降——说明开发商有变现的需求。如果以上特点明显，说明该市场已由“牛市”转变成了“熊市”。
从“牛市思维”转到“熊市思维”，开发商首先要理智、客观地分析判断形势，不要盲目乐观，不要存在侥幸心理，要做最坏的打算。其次，要小步快走、步步为营。