二手房中介不断扩张

　　近期，21世纪不动产、深圳连锁中介百锐置业、福建房产中介等纷纷进驻南宁开店，其来势凶猛在业内引起关注。此外，有消息称全国知名连锁中介中原地产也摩拳擦掌将“挤”入南宁二手房市场。一时间南宁市二手房市场炙手可热。 

　　外地品牌企业进驻的同时，南宁本地品牌中介也“磨刀霍霍”对准二手房市场。近日，记者采访各大中介发现，他们蓄势待发，而且胃口不小。合富置业的业务总监刘喜告诉记者，合富根据市场信息及合理规划的前提下，今年内将增开10个以上的门店，以扩大二手房经营。而美林置换经理冯江流说，从公司对市场的掌握分析来看，今年南宁市的二手房市场还是有得做，从公司的市场监控数据来看，进入4月份南宁市二手房交易渐渐活跃，今年内他们公司将向东（青秀区埌东）、向南（江南）扩张开10门店，与去年只开增加两个门店相比，数量确实不少。但冯江流告诉记者，“创辉事件”对中介冲击很大，公司新开门店及数量是经过慎重考虑的，并不是膨胀式扩张。冠联地产副总经理邓勇说，他们公司已经有了行动，4月份就已经新增两个门店，年内新增门店速度加快。有业内人士称，今年是南宁市房产中介“开店年”。除了品牌中介外，其他大型中介也在规划新开门店，而这些动作在去年出现得并不多。

　　4月22日，记者从长湖路、凤翔路、江南金康苑等一路走访发现，南宁市中介分布也在形成新的格局。以凤翔路为例，冠联地产、百锐置业等七八家中介临街而立，长湖路也有10多家，而金康苑相对来说分散一些，总的来说这些中介逐渐成行、成市。除了在街头打“阵地战”外，一些中介采取了一、二手房联动的做法，如地产代理公司合富置业、宝资嘉等，一手房挥师所及的，二手房就如影随形，开入楼盘小区内淘金。既要做“街霸”，又要做“地头蛇”，由此可见南宁市中介剑拔弩张的紧张气氛。　

　　不相信拐点看好后市

　　去年底，经历信贷调控、“创辉事件”， 南宁市二手房市场多个中介业务大幅收缩，有的小中介甚至关闭“歇业”，许多人态度不乐观。近期，二手房市场形势怎么出现转变了？

　　21世纪南宁区域分部总经理陈罗宁认为，南宁作为北部湾经济区的核心城市，房地产行业有巨大发展潜力。他们调查发现，2007年南宁房地产投资比上年增长了34%，登陆南宁市场，是公司基于市场的一个准确判断，即中国房地产市场将告别过去的暴利期，转而进入一个平稳增长的阶段。南宁房地产市场没有外省一些城市的大起大落，这吸引他们前来发展。

　　冯江流告诉记者，二手房虽然成交量缩水，但房价仍是上涨的趋势，而且是持续性的。中国社科发布的2008年《经济蓝皮书》从方方面面分析认为，今年中国房价上涨趋势不可避免，房价大幅下跌的可能性不大。邓勇说，今年市场不会出现去年的暴涨，但后市仍看涨。正因为有市场行情被看好，中介灵敏的“嗅觉”才会有扩张新门店规划并且付诸行动。　

　　低成本抢占制高点

　　据了解，长湖路一带中介门店现在能养活自己的并不多，大部分赚钱不多，有的甚至是惨淡经营。但有业内人士透露，南宁市中介热衷“插旗”，其目的是为了迅速抢占行业制高点，建立立体和系统化的“作战网络”，以实现中介将来的作战方向——“信息战”和“资源战”。

　　采访中，大多中介负责人认为，目前南宁市房产中介发展还处于初级阶段，各中介行遍地“插旗”投资未来的目的更浓厚，许多中介开设店铺看似容易，似乎“遍地开花”，但在地段选择上，却是慎之又慎。除考虑必要的交通、人流量等外，更重要的是对楼盘客源状况、二手交易活跃程度的判断。凤翔路一带中介门店设立并不是偶然的，可见该地段二手房交易活跃程度。而每一个分店的前期目标也异常简单，就是站稳脚跟、维持经营。

　　有人认为，在市场发展初期，各中介都寄希望于从规模化寻找出路，而纷纷扩展，也是出于降低经营成本的考虑，规模大就能占据更多的市场份额，因此地产中介都有扩张的冲动。虽然这个看法不被同行认同，但是对方给记者算了一笔账。以在黄金地段开设一个40~50平方米的铺位为例，租金约5000~6000元／月，包括装修和一些办公配置需5万左右，再加上中介人员底薪一般为每人300~400元／月（有的甚至更低）和广告分摊费等，前期投入加起来约8万元左右。以每家分店6名员工计，预计两三个月的亏损，以后每月运营成本能控制到2万元以下。以中介服务费2％算，一单50万元的业务就有1万元中介服务费，每个店铺每个员工每月做一单业务就可维持下去。因为是低成本运营，有实力的中介先占领好地段倒不失为明智之举。　

　　行业内看外来中介

　　二手房市场有利可图，中介也进入扩军备战阶段，因为对中介而言，二手市场还真是弃之不下的大蛋糕。这是一些地产代理商“一脚踏两条船”(一二手楼市兼做)与外来中介逐鹿二手房市场的原因。

　　但是对外来中介，南宁市业内人士有不同的看法。邓勇告诉记者，首先，外来中介公司注重自己的品牌，进入南宁市可以带来先进的管理模式和健康的发展形式，这对南宁市中介行业是一个利好。其次，外来品牌中介进入南宁二手房市场，形成竞争，有利于市场规范，淘汰“一张桌子+两台电脑”非法小中介。另外，外来品牌中介的扩张，可以证明南宁市二手房市场目前依然健康平稳。

　　另外，对特许经营模式，业内人士看法也截然不同，特许经营模式是国际成功商业运作模式，有立竿见影利好一面，也有承担风险一面。如通过加盟可以借助品牌企业，在南宁二手房市场迅速抢占一席之地。不过，风险方面也要考虑，加盟之后万一赚钱不多，还不如自己开店。

　　合富业务总监刘喜则认为，市场契机等是外地品牌中介进入南宁市场的原因，但是进驻后的“成活率”，还有待市场的考验。因此，对纷至沓来的外来品牌中介，他是抱着观望的态度。 　

　　盲目扩张有隐忧

　　本地有实力的中介急速开拓市场，外来房地产中介也抢滩南宁，原因是后市看好。正规中介门店主要利润来自两个方面：房产租赁和二手房交易。目前，南宁市房地产中介的经纪人素质良莠不齐，而且流动性大。新的经纪人成熟时间至少需要半年，在这种情况下，如何保证开拓新店就能盈利？

　　在目前行业市场监管力度不强的情况下，一些资金实力不强、服务产品单一、市场知名度及信誉度不高的公司为争夺市场份额而盲目扩张，容易造成市场的恶性竞争。一些管理不到位的企业由于门店快速扩张，业务量也在不断增加，结果导致后续服务跟不上，影响了企业的服务品质，此所谓“贪多嚼不烂”。

　　据一位业内人士介绍，一个成熟的门店月成交量一般是8~10套，一般新店月成交量能有两三套就不错了。可见，新店的竞争力在短时间内，有一段很大的差距。对于中介来说，最关心的就是有足够的房源和成交量，成交量下跌对利润收入有很大影响。有多少中介能够渡过等待期？