继万科董事局主席王石抛出中国楼市“拐点论”之后，近日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹的“房地产业百日内将发生剧变”的观点在房地产界引起反响，也引来南宁业内一阵热议。南宁的房地产市场会受影响吗？南宁房企将面临怎样的风险和机遇

　　有人欢喜有人愁

　　潘石屹推出“百日剧变”的说法，主要依据有三方面：一是国际经济衰退，美国GDP降1%，将影响到中国的GDP；二是中国从紧货币政策；三是过去两年市场上一而再、再而三地创造“地王”，造成“面粉价格贵过面包”的不正常现象。

　　潘石屹认为，国内外经济形势引起了资本市场的紧张，受此影响最大的房地产企业是那些前两年过分扩张、圈地创“地王”的企业。

　　这些企业一般都在沿海开放城市，有些正在或已经进入南宁。比如去年就有华润、恒大、利海等企业进驻南宁，并圈下大片土地，刚好是此论断认为“问题”严重的企业。

　　据悉，刚刚在钦州圈下5000亩土地、在广西其他城市也有圈地计划的广州利海集团正在筹备上市事宜。4月9日，借举行“北部湾+亚洲下一站”大型论坛新闻发布会的机会，记者见缝插针，把此问题抛给了利海集团总裁助理陈松。

　　陈松表示，国际经济下滑和国内从紧的货币政策对中国的房地产造成了双向的压力，房地产企业中负债率高、前两年规模扩张迅速的企业，日子会更难过。

　　与其他房地产公司不同，前两年利海没有做大规模的扩张和大规模的土地储备，没有花“面粉贵过面包”的价钱去非理性购置土地。陈松说：“我们认为市场低潮的时候，应该是买地的时候，所以2008年这样大的环境，正好是我们业务扩大和发展的一年。”

　　然而，其他来邕的企业并没有那么幸运，恒大就是其中的一家。其在短时间之内大规模圈地，今年土地储备达4580万平方米，一跃成为中国房地产企业第一“地主”。然而，一心等待香港上市的恒大，却遭遇了资本市场突如其来的“寒流”，而其大部分土地正等待资金开发。

　　“土地为王”变成“现金为王”

　　国内商业银行信贷从紧、上市筹资遭遇“寒流”、IPO募资不得用于买地、清查囤地囤房、限期开发、首付提高、利率再涨……信贷、上市和销售3个主要融资渠道的严重受限，使得拥有大量土地的开发商面临空前的资金风险。 

　　2008年的中国房地产业，注定是现金决定“发言权”的时代。对于众多活跃在开发市场的房地产企业而言，“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”。

　　最近举行的南宁土地“第一拍”，就出现了土地价格回落和流拍的现象。现场的开发商也一改往昔的亢奋和激进，理性了很多。

　　记者从南宁各大商业银行信贷部了解到，今年南宁开发贷款的发放和审查比往年严格了很多，近期的房贷对企业的审查主要有三方面的要求：一是抗风险能力强，二是现金流充裕，三是规模大、综合实力强。以往以土地储备量定贷款额度的时代成为过去。

　　潘石屹曾指出，在去年和前年经济高潮时期，大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模，但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，则需要做好“过冬”的准备，评价一家房地产公司的指标也随之发生变化，大家对一家企业更看重的是它的现金量和存款量有多大，负债率有多高，以及速动比率等指标。

　　对于如何拿地的问题，陈松认为，一个企业，如何选择性地拿地，对整个企业的发展至关重要，甚至会出现“一着不慎，满盘皆输”的情况，有时候仅仅是一块土地没选对，就会导致一个大企业轰然倒掉。

　　房价下降没有动因？

　　土地价格已经回落，南宁的房价会不会应声而降？广西宝资通集团执行总裁王洪超在接受记者采访时表示，南宁房价目前没有可能下降的内在动因。

　　他说，一个地区的房价主要取决于以下三个方面，一是供求关系，二是成本，三是市场预期。

　　首先，从最近代理的项目开盘销售情况来看，虽然观望存在，但刚性需求旺盛，预购房置业的人大量存在；其次，钢筋水泥价格连续翻升，与去年同期相比，涨幅高达50%～60%，其他就更不用说；再就是，受其他城市的市场预期影响，南宁也有一段低迷的时间，但最近南宁利好不断，北部湾规划获国家审批，东盟商务区进展顺利，市场预期已经回升。

　　“三个方面都在朝上走，南宁的房价怎么可能下降？”王洪超指出，房价虽然不会下降，但迅速上升的可能性也是比较小的。这主要源于南宁房价起点较低，而市场信息特别是网络上的房价拐点言论对购房者的心理造成了一定影响。

　　王洪超认为，房地产企业融资环境困难引起的变化主要是房地产企业内部和他们之间的调整和变化，对市场的影响还应该是下一步的事情。市场到底朝什么方向发展还有待进一步观察。

　　小企业如何生存？

　　潘石屹的“百日剧变”论出来后，网络上流传着一种说法，就是小企业将面临被淘汰的风险，更有危言耸听的论断说，房地产业已进入“洗牌”前夜。

　　对于此种说法，南宁翼虎顾问总经理黄利华认为“说过头了”，他认为竞争激烈的市场势必会整合一批房地产企业，以后企业之间将出现不少合作并购的格局，但现在还没到这个时候。 

　　他说，按照新的房地产行业发展思路，各种保障性住房将陆续登场，从目前的政策意图来看，各种保障性住房的市场占有率将会达到市场总量的半数甚至半数以上。南宁市场会形成保障性住房和商品房两条腿走路的格局，“只要产品做得精细，小企业照样能生存”。

　　王洪超认为，现在南宁市场正从房地产的技术时代向产品时代和品牌时代发展，项目的性价比空前重要，房地产企业不管大小，只要遵循市场规律，做出性价比高的产品，什么时候都不会被淘汰。

　　准备进军南宁的龙湖地产营销总监张雪在其博客里面这样写道：“开发商与其守株待兔地猜测‘寒流’轻重，不如主动出击，在把这股所谓的‘寒流’转化为整个宏观调控的过程中，企业的一个历史性拐点和契机将同时出现。”