“深圳万科”引发了楼价一降再降，房价“拐点”呼声一浪高过一浪，在这个多方博弈的敏感时期，南宁已经有越来越多的房地产商开始重新评估房价走势，作出顺势而为的理性选择

　　高调活动探市

　　新盘多数低开

　　项目还没开卖，先高调搞活动试探市场行情，是最近很多南宁楼盘正在忙活的事情。

　　2月21日是元宵节，作为春节后的第一个传统节日，在今年成为不少楼盘招徕客户、试探买家的良机。嘉和城、碧园·南城故事和裕丰·英伦等楼盘在节日当天举办了活动。

　　2月23日，虽然已经过了元宵节，还是有不少楼盘组织了各类的游园、猜灯谜等活动，以老业主答谢联谊会的形式，聚拢人气。当天，记者在位于江南区的天筑丽城销售现场看到，售楼部外猜谜中奖和预约抽奖处排起了长长的队伍，参加现场活动有礼品相送。售楼部内看房的客户，与外面人头攒动的场面相比稍显冷清，但是沙盘和户型模型处还是围了一些前来看房的市民。“我们这次活动，以回报老业主为主，并没有在卖房销售上作很多准备。”此楼盘销售经理杨艳这样告诉记者。

　　据了解，除了天筑丽城、德瑞花园、龙光·普罗旺斯和云星集团旗下的各楼盘都在星期六开展了丰富多彩的元宵活动，为楼盘的后期销售推广作铺垫。

　　业内人士分析，近期由于多方面的因素造成了市场观望情绪严重，购房者普遍趋于理性，去年疯狂购房的情况在今年将会很少看到。楼盘借元宵节大搞活动，一方面是前期宣传造势的需要，另外一方面也可在销售淡季“蓄水”，积累客户资源，为后期销售作宣传。

　　南宁西乡塘一新项目的策划经理张治告诉记者，他们的楼盘准备3月份推向市场，因为是300亩的大盘，销售策略已经确定为低开高走的稳妥做法。“市场太敏感，不想冒太大的风险，一步一步来。”张治说。

　　记者从房产部门了解到，3月份南宁将有16个楼盘推向市场，可谓货源充足。这些刚刚取得预售许可证的项目，大部分是已经面市过的老项目的部分楼层，新项目并不多。

　　主动调整策略

　　低调降价破冰 

　　卖方和买方的博弈还将持续一段时间，各家开发企业也会因各自企业资金链的松紧程度和所售楼盘的档次、定位不同，而相应采取不同的销售策略。一些急需资金滚动开发的发展商，直接了当通过降价回笼资金。

　　南宁市中心某楼盘，去年9月推出时，平均价格是5900元/平方米，曾随行就市，最高涨到了去年11月份的6500元/平方米。2月24日，记者来到此楼盘咨询，才发现其单价已经悄悄下降了近千元，目前的均价是5500元/平方米，按揭可打98折，一次性付款96折，还能再得各种优惠礼包。

　　另一楼盘，价格没变，但交房标准直接从毛坯房升级到了精装修房，装修材料还都是有据可查的“牌子货”。

　　“据我了解，现在的形势是有效供应不断增加，而实际购买力在下降。顺势而为，加快资金的周转，提高单位资金收益率，远比逆势死扛要明智得多。”南宁一主动调低各楼盘售价的开发商告诉记者，在当前情况下，逆势捂盘只会引来更大的损伤。

　　不过，记者发现，这些直接或间接降价幅度较大的项目，都比较“低调”，他们降价就降了，既不大张旗鼓打广告昭示，也不举行活动促进成交，对外报价也比较讲究策略。如果你不了解其以前销售价格和策略，你还真感觉不出和以前有什么不同。如你试图从售楼小姐口中得出降价的结论，更是绝不可能，她会用各种“花言巧语”死撑硬顶说房价没降。

　　市场行情不好，主动调低价格应对，这是天经地义的事情，而这些真正调低售价的楼盘，为什么会一样禁口呢？“降价并不是什么见不得人的事情，之所以这么低调，主要是不想给已购房者造成楼盘贬值、品质欠佳的感觉，更不想给同行造成项目定价策略失败，或者随意性过大的印象。毕竟，忽上忽下，大起大落的价格，会给人造成不靠谱的印象，这对各方都不好。”南宁一不愿透露姓名的销售经理这样告诉记者。

　　应当“先降一步”

　　还是继续等待？

　　近日，某知名网站作调查显示，面对“满城尽是打折盘”，选择“出手买房”和“仍不决定出手”的网民分别为36%和64%；而继续观望的原因选择“房价还太高、等待房价回落”，以及“没有中意的楼盘、等待更好的产品”的分别占55%和45%；对目前的房价，则有69%持“仍比较高”或“需再降一降”的态度。

　　我们也了解到，从去年的12月至今年1月，万科在广州、深圳、成都、武汉等地先后采取了“降价”促销措施，不少新开盘房源均以低于周边房价15%至30%的低价发售，引来购房者排队争购。而选在元宵佳节举办的上海万科特卖会更是进一步提升了万科的受关注度，10个楼盘的240余套房源在约8个小时内被买掉170余套，总销售额达2.57亿元，占到万科1月份销售业绩的七分之一。

　　万科的此次“快速周转”行动获得了成功。而作为行业“领头羊”，万科的一举一动往往带有一定的标志性意义，此次带头“降价”也不例外。南宁已经有越来越多的房地产商开始重新评估房价走势，作出顺势而为的理性选择。

　　业内人士赵先生表示，淡市交易的成交量被压缩，但是淡市并不意味着市场交易的停滞。倘若房价拐点迹象日益明显，楼盘打折降价成为趋势，在有效供应增加的情况下，一定是那些对市场有较快反应，先下手者为强，即那些先顺势而为者最先受益。

　　首先，他们是在相对较高的价位售房。当降价风潮真正掀起，后降价者的商品售价更低。其次，先降价者竞争最小，房屋销量最好，资金回流最快，效率的提高相当于间接提高了单位资金收益，而后降价者则相反。除此，还有顺势而为所带来的企业形象的提升。那些因资金压力、价格下行压力、销量压力等被迫降价者，则可能陷于被动。尤其是当降价潮引发人们对未来房价下行压力的明确预期时，很容易形成多米诺骨牌效应。

　　事实上，在多个国家的房价下降周期中，房价初露下降端倪时，远没有下降通道形成后的降幅深、降速快。这与上行通道中的房价大涨情形原理是一样的。开发商逆势而为只会引来更严厉的调控措施，多米诺骨牌效应很可能在内外力交加下出现，而那时受损最大的必然是后知后觉者。