南宁新裕大厦业主委员会状告开发商违规销售公共楼梯间，却因“缺乏诉讼主体资格”而受阻

　　几经波折，业委会赢回公摊楼梯间

　　业主委员会（以下简称业委会）没有诉讼主体资格，为业主维权的诉讼请求屡屡被驳回——这种情况以前在南宁市的司法判例中已出现了好几起。但新的司法解释的出台，为业委会带来了好消息：近日，南宁新裕大厦小区的业委会不仅有了诉讼资格，而且还代表业主们重新打赢了官司。 

　　官司起因：

　　公共楼梯间被改成铺面出售

　　这件事情还得从10年前说起。位于南宁市西关路27号的新裕大厦，由南宁中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）开发，面积2万多平方米。1997年4月，黄某（黄某与中南公司法定代表人刘某为夫妻关系）以每平方米6000元的价格（其他业主购买铺面的单价在1万元以上），向中南公司购买了一楼由公共楼梯改成的4个铺面，并领取了产权证。

　　新裕大厦业委会在知道实情之后，以黄某所买的铺面是公共楼梯间为由，向主管部门反映，并要求撤销产权证书。2004年4月,黄某的产权证书被撤销。黄某不服，向兴宁区法院提起诉讼。兴宁区法院根据有关法律，撤销了主管部门做出的决定，黄某的商铺再次获得产权证。

　　在主管部门撤销产权证以及法院审理期间，黄某的铺面被业委会收回用于出租。2006年3月，黄某将业委会擅自将她的铺面出租为由，将业委会告上法院。兴宁区法院于2006年12月做出判决：业委会无权出租铺面，应将出租所得的租金收入返还给黄某。  

　　争议焦点：

　　业委会是否有诉讼主体资格？

　　随后，业委会也将黄某起诉到法院，认为中南公司将楼梯间改建成铺面并卖给黄某的行为，对全体业主构成了侵权，应将铺面恢复成楼梯间并退还给全体业主。2006年10月，兴宁区法院以业委会不具备民事主体资格为由，驳回了业委会的起诉。

　　为维护全体业主的合法权益，业委会继续努力，并于2007年1月召开业主大会，共有近1.5万平方米投票权数的业主，同意授权业委会再次提起诉讼，要求法院确认中南公司与黄某之间的买卖是重复买卖关系，且买卖4个铺面的行为无效。

　　这次诉讼终于得到了兴宁区法院的受理。对于业委会是否具备原告主体资格的问题，兴宁区法院是这样认为的：根据2006年11月30日最高人民法院关于“业委会是业主大会的执行机构，从便利诉讼的角度出发，应当认可业委会的诉讼主体资格，业委会提起诉讼应当得到业主大会的授权”的精神，新裕大厦业委会有超过2/3业主的授权，所以它具有诉讼的主体资格。之前法院以“业委会没有诉讼主体资格”为由驳回业委会的起诉，是在最高人民法院的司法解释出台之前作出的。

　　法院判决：

　　楼梯间属重复买卖

　　楼梯间改建成铺面有否危险？出售行为是否合法？业委会与黄某之间的“拉锯战“几年来一直没有停过。在这期间，业委会派出人员到相关各部门求证，相关部门都对此出具了证明。

　　南宁市房地产测绘队证明：黄某的4个铺面是楼梯间，确实为全体业主的公共场所，其面积已作为公摊分摊给了全体业主。

　　南宁市建设工程质量监督站到现场检查后，出具了《检查情况及处理意见》：被拆除部分的房屋质量问题存在结构安全隐患。

　　南宁市建委认为：楼梯间属于安全疏通楼梯，未经批准，任何改变楼梯间使用功能或影响人员疏通的做法，属违规行为。

　　兴宁区法院根据南宁市房地产测绘队证明及公摊面积的有关计算方法，印证了中南公司与黄某买卖的铺面是公共楼梯间，其面积已分摊给了全体业主，两者的买卖是重复买卖。

　　兴宁区法院组成合议庭，于今年4月、7月两次公开开庭进行了审理，并最后认定：中南公司明知卖给黄某的铺面是公共楼梯间，也知道擅自拆除公共楼梯的部分墙体改作铺面是违规的，仍然改建并销售；且公司的法定代表人与黄某为夫妻关系，黄某在购买4个铺面时，价格也明显低于其他业主，且没有公摊。这一系列情况说明了中南公司与黄某存在恶意串通行为。法院近日最后判决：4个铺面的买卖行为无效。