早报家周刊：户型篇,越来越高的层高便宜了谁
近期，南宁房地产市场出现不少因为层高而身价大增的户型。这种号称让购房者捡了大便宜的户型，到底玩的是什么把戏？最终究竟便宜了谁？
一些房子层高越来越高
“一层可以变成两层，这样的好房子打着灯笼也难找！”一直想换套新房的张女士，最近找到一套房子，她认为房子好而喜出望外。
房子位于南宁大学路上。据售楼小姐说，这套房子配套好、景观好、服务好，最好的，则是那5米的超常规层高。其作为二层的自由架空层，面积完全是送的，不计入销售面积之内，房子使用率几乎“达到了200％”。用售楼小姐的话来说，相当于“买一层送一层”。
这样的户型价格当然不菲。张女士给记者算了个账，她买的那套房子单价每平方米5500元，面积93平方米，总价50多万元。自己做一个夹层，一层就变成了两层。均摊下来，每平方米不到3000元，比同一地段的其他户型便宜一些。“我去看过了，旁边一个普通户型的房子，价格已经升到每平方米3500多元，我可是捡了个大便宜！”
“这样简简单单的空间形式，有充分的自由度给住户，让其根据自己的想法、根据时尚潮流，或根据将来的生活需要进行任意分隔、组合、装饰成任何一种布局或风格。可以体验常居常新的好感觉。”在凤岭新区，另一楼盘的置业顾问苏晓，指着目前正畅销的一款超高楼层的户型，这样向记者宣传。
类似的情况不少。把层高作为卖点，进而身价倍增，并据此获得较好销售效果的楼盘，在南宁还有很多。4米、4.5米、5米……甚至6米层高的都有。记者踩盘发现，在江南，有一楼盘推出的“超高”户型，最高层高达到了6.8米。
“偷面积”背后有隐情
按照常理推论，这样做房子，减少了可卖房子的数量，开发商为什么要做这样的“傻事”呢？
“我们是要让购房者得到真正的实惠啊。”一位开发商这样表示，时下，做房地产不同以前的“填补型”市场，只要房子建好了，不管品质如何，都能一路旺销。现在的购房者品位提高了，购房者对房子质量要求也随之上升，楼市竞争加剧。产品创新，户型创新是竞争所必须的。
据广西综合建筑设计院的专家分析，这样的户型，确实有一定的独特之处。比如价格上面总的来说有优势，还提供给业主一个个性发挥的余地，增加创造交流性等等。但是，也有投机的一面。将挑高楼层做成复式结构，借助超高的层高进行分割，做出夹层，让“一层变两层，两层变三层”，其本质就是在容积率不变的情况下，变相增加了使用面积。
在南宁，相关部门对楼盘开发商收取土地出让金是按照楼盘的建筑面积来计算的。据记者了解，目前实行的政策，并没有把房屋的层高作为交纳土地出让金的考察内容，开发商申报的面积为房屋平面面积。而楼宇竣工后再做夹层使实际使用面积增加的部分，开发商一般不会因此再次向规划部门报批，也不会补交土地出让金。提高这部分超高层高房屋的单位面积售价，增加的成本主要是建安成本，并不算太多。减少了土地出让金这块成本，开发商就能获得很高的利润。这种做法，形象一点说叫“偷面积”。
“其实这是在玩火”
“他们在打政策法规的擦边球。”南宁市一位专业人士分析，每一个楼盘，在拿地之初，就规定了容积率。而在容积率不变的情况下，增加使用面积，就是在规避某些规定。
去年，国家宏观调控力度加大，特别是“90／70”政策出台后，怎样在有限的面积内拓展空间，成了开发商和户型设计师们挖空心思要解决的问题。
在国内，建设一栋楼宇，消防规范的要求是非常严格的。据南宁消防支队防火处的相关负责人介绍，消防规范的重要依据是层高。一般来说，楼宇越高，消防要求也越高。比如，3层以下为低层，4~6层为多层，7~9层为中层，10~17层为小高层，18层以上为高层。在消防规范中，9层以下只需要做室内消火栓，小高层需要做封闭双门楼梯间，而高层就需要做专门的消防电梯。
而目前，还是按照楼宇层数在规范消防电梯，并没有按照楼宇高度进行规范。也就是说，房子层高不计，只要被框在一户里，就算一层。那么，做出超高层可分割的房子，就给部分开发留下了可乘之机。
“毫无疑问，他们是在玩火。”一律师事务所主任律师张晓航说，这种做法，虽然没有触犯现有法规，但承担的政策风险是很大的，一旦相关规定出来，他们马上会落入被处罚的境地。
据了解，在北京、南京等地，就出台了严格规定户型“高矮胖瘦”的规定。去年，《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》颁布实行，深圳商品房设计中随意长“高”变“胖”、“偷面积”和超常规设计的超大阳台、超大凸窗等所谓的“赠送面积”行为将会成为历史。
北京市规划委在其官方网站刊登关于容积率指标的计算规则，如果建筑层高超过一定限度，其建筑面积将加倍计算。规则规定，当住宅建筑标准层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平面积的3倍计算。