房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平、土地资源供应、住房保障制度等因素有很大关系。自中国•东盟博览会永久落户南宁之后，南宁与周边省市、周边东盟国家的经济贸易往来也越来越频繁，与此同时南宁市政府加大建设力度，着力改善城市居住环境，城市的价值和影响力得到了很大的提高，从而带动了南宁房地产市场的健康发展。
一、上半年南宁市房地产价格变动特点
（一）房屋销售价格继续稳步上扬
2007年上半年， 南宁市房地产市场在国家宏调调控政策的引导下，房地产投资热潮得以抑制，投资增速减缓，市场保持着良好的发展态势。保障类住宅融入市场，中低档次住宅大受消费者青睐，价格集中在1900-2500元之间，而高品质商品房价格大幅度上升，市场呈现两及分化态势。从市场销售情况和价格上来看，各城区新盘大量涌现，如凤岭的大、中型高品质楼盘，西乡塘区的高薪板块等。江南区成交楼盘则主要以区域内性价较高的楼盘为主，如星云·尚雅名都、龙光普罗旺斯、罗马花园等。良庆区的高档住宅和商业用房、兴宁区九曲湾嘉和城别墅等楼盘销售均价都在每平方米2800元以上，且销售旺盛。同时，南宁市各城区经济适用房建设也加快了步伐，五象新区的开发建设倍受消费者的关注，也使各城区的销售情况屡创新高，托起了房地产市场销售热潮，房屋销售价格继续呈稳步上涨趋势，上半年房价与去年同期比上涨5.0%，环比上涨1.4%。其中新建商品住宅价格同比上涨5.8%，环比上涨1.5%；二手房交易价格上涨1.3%，环比上涨0.4%。在新建商品房中，经济适用房、普通住宅、高档住宅、办公楼和商业娱乐用房价格与去年同比分别上涨3.4%、7.5%、5.0%、7.0%、4.7%，环比分别上涨1.1%、1.9%、1.0%、3.9%、0.8%。
（二）土地交易价格大幅增长
由于土地资源稀缺，地价不断走高。目前，南宁市开发的房地产项目均以高品位、高质量和中高价位为主。虽然国家宏观政策不断出台来抑制房价上涨，但投资与消费也却在同步发展。随着国家宏观调控的政策和土地使用政策的落实出台，以及中国与东盟贸易往来增加和泛北部湾经济建设大环境的推动，南宁市的土地价格一路飚升。上半年土地交易价格同比上涨16.9%，环比上涨3.9%，其中：居住用地价格同比上涨19.9%，环比上涨1.7%；商业、旅游、娱乐用地同比上涨19.5%，环比上涨11.2%；其它用地同比上涨5.3%，环比上涨2.0%。从近期的土地交易区域来看，我市土地交易多数集中在凤岭东盟国际商务板块和高薪开发区板块。从交易成交价上看，东盟国际商务板块的土地成交价从去年年底成交的每亩180万元上涨到今年最高成交价488万元/亩。最近高薪板块的地价也以430万元/亩成交逼近东盟商务板块。据专家评估，东盟国际商务板块和高薪板块区域的地价上涨带动了南宁市地价的上涨幅度。
（三）写字楼出租率低，导致房屋租赁价格下降
与房屋热销相反，南宁市的写字楼租赁价格相对疲软。从我市近期的租赁市场来看，众多的房源推向市场，除住房和商业娱乐用房租金出现小幅上涨外，租赁市场供大于求。南宁市租赁市场主要集中于商务、行政办公区及高校云集之地。青秀区已形成集政务、商务、居住为特点的行政区域，地理交通便利。该区域以提供新建高档公寓、写字楼为主，租赁价格比较昂贵，求租多，动者少。据调查资料显示，上半年南宁市房屋租赁价格平均21.3元/㎡，同比价格下降0.7%，环比价格下降1.4%。其中，住宅租赁价格8.1元/㎡，同比上涨1.4%，环比上涨0.5%；办公楼租赁价格20.8元/㎡，同比下降3.6%，环比下降2.7%；商业娱乐用房租赁价格39.0元/㎡，同比上涨2.6%，环比下降0.5%。由于南宁市的办公楼分布相对较为集中，房源供给相对过剩，致使出租价格有所下降，拉动了上半年房屋租赁价格下降1.77个百分点。预计，下半年办公楼租赁市场成交将继续下滑，租金也将呈现回落趋势。
二、推动房地产市场上涨原因分析
（一）加息提高了地产融资成本、推动了房价上涨
2006年至2007年上半年央行频繁加息以抑制投资比例过高、过快而引发的经济过热及通货膨胀，虽然不全是针对房地产市场，但出台的一系列宏观调控政策已对房地产市场产生了一定的影响，每次加息都意味着融资成本进一步增加。而且，随着土地招拍挂政策及土地增值税清算的全面实施，房地产企业的税费成本也增加，由此对房地产市场将产生两方面影响，其一是在建设中的项目会进一步加快步伐，缩短工期，预计在今后两至三年内楼房供应量将进一步加大。房地产开发商希望通过加快开发速度，缩短资金回笼周期，从而降低加息带来的超预算财务成本及投资风险。其二加息无疑给企业增加了建设成本，开发商必将其转嫁到房价中，造成房价继续上涨。当然，加息也增加了房贷的支出，对再置业者的心理会产生一定的影响，减缓购房需求，达到供求矛盾平衡的目的，对抑制房价的过快上涨趋势有一定的作用。
（二）城市发展逐步向大都市迈进，推动了房价快速上涨
随着南宁市城市的扩大，以及中国·东盟博览会永久落户南宁，为房地产的开发提供了更为广阔的空间。在城市设施建设的不断完善、地产项目自身优化以及旧城改造等步伐加快的同时，吸引了大量投资和人才。更多的就业和创业机会，又使人口大量向城市流动，促进了医疗、教育、公共设施与保障等方面的发展，使城市的人文环境和价值进一步得到提升，南宁市正在以跳跃式的发展向大都市迈进，也推动了房价快速的上涨，并成为拉动房地产市场持续走高的决定性因素。
（三）品牌效应提升房价。 在国家宏观调控政策引导下，房地产市场逐步规范和完善，企业之间的竞争也日趋激烈。为占据市场一席之地，开发商纷纷改变营销策略，注重产品的市场定位，加强产品的创新，在户型设计上更讲究“宽敞”、“明亮”、“简约”以及“室外景观”的合理应用，打响品牌效应并立足于市场。随着品牌效应的步步升华和居民收入水平的稳步提高，居民对住房价格的承受能力也有所增强，在需求不断的刺激下，房地产开发商开始建设与该区域相匹配的高品质楼盘，注重优质服务和营销策略方法，促使房价呈现稳步上升趋势。
（四）土地资源减少，地价不断走高，促使房价上涨。随着城市经济的发展和城市人口规模的扩大，住房需求量的不断上升，而土地稀有的资源却日益减少，所以房价上涨是必然的。加上建筑成本增加和人工费用的上涨以及人们对南宁未来发展的良好预期，也是拉动了房价快速上涨的主要原因。
三、下半年市场走势的预测
2007年上半年，南宁市房价和全国房价一样平稳上涨，预测下半年房价上涨的幅度维持在7%——8%左右，延续上涨的趋势。由于南宁市目前的房价与首府城市以及所处的经济核心地位尚不相符，下半年市场走势仍以缓慢趋升。
(一)国家宏观政策仍继续出台，政策实施力度加大
上半年出台的一系列宏观调控措施后，效果并不明显，全国的房价仍然是一次又一次创造了涨而不跌的神话。同样南宁房价也保持水涨船高的趋势。2007年，将成为政策的执行年，国家宏观政策的不断细化，实施力度的加强，必定会逐步影响市场的销售，以抑制房价过快增长。
2006年南宁市计划开工建设的经济适用房土地面积为5851亩，主要项目有凤岭·在水一方、龙翔苑、富宁新兴苑、澳华花园、金和湾、都市桃花园等，这些项目在今年已经开发销售，大量的经济适用房供应，满足了中低收入群体的需求，其稳定的房价，缓解了市场房价的过快增长，预计未来两年内，房价很可能会保持平稳或略扬的趋势。
在宏观调控以及市场搏击的背景下，房地产行业的竞争与整合从没间断，有实力的大型企业不断涌入，市场竞争日趋激烈，资金相对薄弱的中小型企业被市场淘汰，资金和资源逐步集中，企业逐步向集团化发展，使房地产业步入稳定、规模的时代。
(四)中、小户型唱主角，中低收入人群受益
在国家住房结构调控政策的指引下，今后一段时间内，中、小户型在楼市中所占份额越来越大，市场供应中逐渐成为主角。此外，开发商逐步改善和优化自身产品的品质，而房价又逐步趋稳，使中低收入群体的购房梦得以实现。
南宁市多年的区域板块建设开发仍未停止。据调查，凤岭板块、高新区板块、大沙田经济走廊及良庆区等区域的高品质、高质量新盘推出，2007年下半年，该区域楼市将再续供应热潮。