经纬行（南宁）六月楼市广告分析

（2007.06.01——06.30）

 一、报纸媒体监测 

      1.1广告投放版面及表现形式    

    本月广告总投放量为267次，比上月的230次上升了16%，其中头版30次，整版32次，1/2版180次，1/4版10次，1/8版2次，6*5异形2次，5*3异形1次，5.5*5.5异形1次，11*6.5异形1次，23*6异形1次，23*4异形1次，9*6异形1次，4.5*4.5异形1次，6*5异形1次次，4.8*4.8异形1次，6*9异形2次，8*34异形1次，17*17异形1次，12*5异形2次，软文22次，黑白5次，其余广告均为彩色硬广。

    1.2各类物业及各城区物业广告投放情况

    四大报投放广告的楼盘数量为83个，与上月的74个相比，上升了12%；与去年同期64个相比，上升了29%；

    其中：住宅类60个，与上月63个相比，下降了4％；

    商务类0个，与上月0个相比，没有变化；

    商铺类23个，与上月11个相比，上升了109％。

    广告投放次数为267次，与上月230次相比，上升了16%，与去年同期254次相比，上升了5%

    广告投放总费用为803.3万元（不记折扣因素），相比上月796.65万元的投放总费用上升了0.8％，与去年同期893.98万元相比，下降了10%

     在本月一共有23个商铺楼盘投放广告,与上个月11个相比上升了109％；投放的次数是43次，与上个月的19次相比，上升了126％；投放的费用是120.84万元，与上个月的72.21万元相比上升了67％。

    1.6广告统计分析

    与上月相比，本月楼市在广告投放总量、广告投放楼盘数、广告投放费用方面都呈上升态势。广告投放次数上升了16%，广告投放楼盘数上升了12%，投放费用只上升了0.8%。费用上升幅度比较小的原因在广告投放的形式上，本月的整版广告较上月有所减少，异形、软文次数增多，导致广告投放次数和广告投放楼盘数较上月增幅较大的情况下，广告投放费用变化不大。

    与去年同期（2006年6月）相比，广告投放楼盘数上升了29%，广告总投次数上升了5%，广告投放费用下降了10%。从数据上可以看出，本月楼盘投放数量及次数较上年有所增加，但投入的费用有所减少。

    与上月相比，本月商铺类投放广告的楼盘数上升了109%，住宅类投放广告的楼盘数下降了4%。在广告投放费用方面，良庆区的涨幅最大，为83%，外埠区的降幅最大，为59%。

住宅物业：

    在本月的广告楼市风云榜中，上榜的所有楼盘中除了五象壹街区是商铺类物业外其余都是住宅物业。与上月相比，本月住宅物业投放广告的次数为224次，同比上升了6%；投放楼盘数为60个，同比下降了4%；投放费用为682.46万元，同比下降了5%。总体上，住宅物业市场本月没有太大的波动。

    本月住宅类共有24个住宅类楼盘开盘加推，与上月的15个相比，上升了60%；可见本月住宅类物业推盘数量激增，住宅市场延续着房博会的余温，市场仍旧火爆。

商务楼物业：

    本月无商务类物业投放广告，5月、6月两个月都没有看到商务物业投放广告。南宁市的商务楼市场仍然没有摆脱市场低迷的状态。业界一般认为南宁的商务楼物业发展经历了三个阶段，每个阶段都有代表项目，现在一般认为第三阶段已经接近尾声，市场在酝酿下一个阶段发展，同时也说明南宁的商务办公物业市场发展还处在一个初级阶段，市场波动很明显，办公物业开发风险明显比其他类型物业更大。办公物业市场的发展不是一个行业的事情，它的发展更取决于一个城市经济发展水平。

商铺物业：

    本月有23个商铺类楼盘投放了总计43次广告，投放的费用为120.84万元，同比上月分别上升了109%，126%，67%。可见，本月商铺类物业市场还是比较活跃的，本月广告的三个统计数据比上个月有所增长，很大程度上是由商铺类物业广告拉动的。

    琅东凤岭区域部分社区已经交房入住，社区内人口的增长则带动周边商业配套的发展，保利凤翔花园、维也纳森林小区、荣和山水美地等大型社区的商铺已经开始销售，商铺类型大多为社区街铺，以满足自身及周边居民日常生活为主要目的；而航洋国际城这一大型商业MALL将于2007年9月3日与大家见面，现正在招商，它的开业是否能够聚集人气，我们将拭目以待；区域内的东方新天地二期商铺、汇金苑、汇春广场、万昌南湖景园也推出商铺，商铺的类型多为商场内铺及临街铺面。看来下半年该区域将有大量商铺类物业供应，商业地产的竞争将异常激烈。

    西乡塘人口密集，区域内交通及市政配套完善，为其商业物业的销售及招商提供了良好的基础，区域内的城市碧园由于经营情况并不理想，所以现诚邀各类商家进驻；广运都市骑楼街在主力店苏宁电器的带动下取得了较好的销售业绩、鼎盛国际商业广场、科德购物广场的商铺物业也推出市场，由此看来，区域内火药味愈演愈烈，一场激烈的商业竞争即将展开。

    兴宁区近期推出的的商铺物业主要以专业市场形式存在，如广西花鸟交易市场、万里国际气配城。

    南宁商铺物业在上半年一直都平稳发展，并无太多突出表现，而近期更多的商铺开始集中放量，南宁的商业地产是否能打开崭新局面，值得我们期待！

二、楼市分析

1、宏观方面

关键词一：加息

第六次加息或将杀到 专家称再加息恐连累楼市（信息时报，6月12日）

    日前，国家发改委宏观经济研究院经济学家李军杰撰文表示，今年以来持续的流动性导致了资本市场迅速膨胀，央行应持续提高利率水平，抑制资产价格上涨速度。此外，多个预测机构也纷纷发表预期认为，再次加息的脚步越来越近。有专家表示，如果央行再加息，虽然可以降低股指等资产价格，但对楼市却带来更大的负面影响。

    简评：加息的目的是抑制资产价格的上涨速度，但是加息将间接使楼价上涨 ，对楼市可能带来不利的影响，不利于楼市的发展，所以是否再次加息应谨慎行事。

关键词二：检查

五月各地房价涨幅创新高 八部委提前启动检查（第一财经日报，6月18日）

    各地大幅攀升的房价和投资，再度让人感受到了房地产市场形势的严峻性。在此形势下，建设部等八部委对房地产市场的检查工作已经比预定方案提前。

    今年5月份，北京房价同比上涨10.3%。自今年1月以来，北京房价涨幅之高已在全国持续保持在前列。而令高层关注的城市已不止北京市。据国家发改委和国家统计局日前联合发布的数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均继续上涨，同比上涨6.4%，环比上涨1.0%。此次涨幅创出自2005年12月以来18个月的新高。

   据介绍，建设部等八部委最近决定联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

    简评：目前尚无迹象表明，相关主管部门将出台新的针对房地产市场的调控措施，但是一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已经开始，这项专项的调查也成为国务院遏制房价上涨的重要举措之一。

2、微观方面

关键词一：城市内河心圩江环境综合整治工程开工

    2007年6月5日上午9点半，南宁市政府在心圩江东路一支路召开心圩江综合整治开工仪式，现场彩旗飘扬，锣鼓振天，热闹非凡。由南宁市内河指挥部、西乡塘区、高新区、南宁市投资公司近300多人参加这次开工仪式，随着南宁市政府副秘书长、市城市内河综合整治工作指挥部常务副指挥长黄润斌宣布：“心圩江环境综合整治工程开工”，这标志着南宁市民期待已久的心圩江公园进入全面开工阶段。

　　心圩江环境综合整治工程总投资为8.84亿元，资金来源为亚洲银行贷款。一期整治工程将投入2.71亿元，心圩江一期环境整治范围由秀厢大道以北的“创新大道”开始至河堤路以南邕江出水口处全长4.4公里。主要建设内容为：4.4公里心圩江河道整治工程、6.47公里截污工程、补水工程、生态恢复及环境景观工程。

　　一期规划总面积为3113.6亩：其中陆地面积为1587.3亩，水域面积为1423.5亩，三个人工岛面积为102.8亩。环境及生态恢复景观工程总面积为1572.4亩；绿化面积（含陆地、岛屿绿化及湿地）：1429亩，其中湿地面积为229.8亩：绿化率约为：45.89%。环湖路总长度：10014米，抢险道总长度：11512.4米。

　　简评：心圩江环境综合整理将给区域地产的发展带来更大的机遇，也会给区域居住的居民带来更好的生活环境。届时一个风景如画的心圩江公园景观将呈现给南宁市民。

关键词二：葫芦鼎大桥通车

    2007年6月15日，南宁市众多在建大桥中的葫芦鼎大桥正式建成通车，标志着南宁现今唯一的环城快速环道实现了真正意义上的“环”。它不但让厢竹大道、竹溪大道、白沙大道、沙井大道、秀厢大道及青川大道首尾相连，各城区联系更为紧密，更将有效带动相关区域经济及城市配套建设的快速发展。葫芦鼎大桥的建成通车，让环城快速环道实现质的改变，激活了对接道路职能，由此缩短了南宁各城区之间的交通距离，降低了时间损耗值，使其他中心城区接近繁华商圈的优势弱化，相对均衡了各城区之间的区位优势。而房地产价格普遍较低的江南区域，在削弱了交通距离的限制和城市配套建设的不足后，综合性价比较其他城区将更有优势，区域竞争能力也随之增强。

    简评：葫芦鼎大桥等十桥的逐步建成通车，不仅仅提升了江南楼市的整体竞争水平，同时有利于位于快环附近的各大楼盘，更从侧面印证了政府发展南宁，发展江南的信心及决心。

关键词三：土地拍卖

    本月26日，由南宁市国土资源局主办，南宁市土地交易中心、广西华盛拍卖有限公司承办的“南宁市2007年第二期国有土地使用权拍卖会”在南宁市明园新都酒店二楼多功能厅举行。拍卖会共拍卖了位于高新区的PC2007-04、PC2007-05、PC2007-07三宗地块。PC2007-04地块的最终价格是370万/亩，PC2007-05地块的最终价格是430万/亩，PC2007-07地块的最终价格是311万元/亩。

    简评：南宁所拍卖地价不断上涨，我们试想在如此高昂地价的今天，南宁的房价会低么？高地价的最终承担者将还会是消费者自己。

关键词四： 东盟（南宁）商务区部分楼盘停工

    东盟（南宁）商务区部分楼盘停工与园区局部规划或将调整有关，停工楼盘多为商务联络部基地园区项目

    中国－东盟国际商务区建设现场后发现，与5月份内机器轰鸣、人声鼎沸的场面相比，当前的商务区已经明显冷清了很多。

    经不完全统计，结果显示商务区内能确定需要暂停施工项目大约有十几个，主要集中在园区东部的各国商务联络部基地园区，其中包括东盟十国以及韩国、日本、香港等国家及地区的商务联络部基地园区项目，而其他用于商住用途的楼盘并不在停工之列。

    楼盘停工是为了完善园区局部规划

    具了解，停工原因之一与“园区局部区域需进行规划调整”有关，至于具体调整什么，需要等到方案确定后才能透露。部分楼盘停工只是阶段性的，其目的是为了让整个相关园区的规划更加完善。

简评：东盟（南宁）商务区楼市在2007年上半年异常火爆，楼盘价格直线上涨，区内各楼盘销售全线飘红，虽然现在部分楼盘暂时停工，但是承载着南宁走向“区域性国际都市”的梦想，如此重要的“政府形象工程”将会受到大力扶持，相信解决办法将会尽快出台。

3、楼市综合表现

6月楼市非常活跃，各楼盘开盘加推不断，楼市全线飘红。本周共有26个楼盘开盘，其中商业物业2个，其余都为住宅类物业，上月15个楼盘开盘相比，上升了73%，上涨幅度较大。

青秀琅东、凤岭 本月该区域有9个楼盘开盘，都为住宅类物业，值得关注的是东盟（南宁）商务区部分楼盘停工，区域内保利龙腾上园、马来西亚城均受到影响，都已经停工。但区域内各大楼盘并不受东盟（南宁）商务区停工的消息的影响：阳光100上东国际推出的国际商务住宅R1，在本月开盘及加推，所推产品具有板式高层、一梯两户等特点，满足东盟商务区内高端商务人士对高品质居住和商务办公、交流的多重要求，并且以投资自住、进退自如的特性，使它受到投资者，尤其是外来投资者的热捧。金龙·理想1号在本周开盘，推出8号楼，为一梯三户的设计，拥有超大面积的入户花园。同时，享有“凤岭豪宅专家”称号的塞纳维拉花园推出255㎡一梯一户的E4栋及270㎡全栋跃式设计的F3栋尽显大户奢华品质。可见，虽然区域楼市价格不断攀升，但高品质的住宅仍能打动消费者，成为居住的首选区域。

青秀新城区 本月并无楼盘开盘，该区域本月相对平静。

青秀仙葫区 在本月天池山开盘及加推， 琅东、凤岭区域的房价不断上涨，拥有良好外部景观资源、价格适中，同时随着周边配套不断完善的今天，仙葫将重新被人们所发现，除天池山外，海茵国际花城、联发尚品、长岛800里香江等楼盘蓄势等待发，相信该区域会成为南宁楼市的下个热点地带。

江南区 6月15日，葫芦鼎大桥正式建成通车，使各城区联系更为紧密，更将有效带动相关区域经济及城市配套建设的快速发展。缩短了南宁各城区之间的交通距离，降低了时间损耗值，相对均衡了各城区之间的区位优势。对于江南房地产市场而言，绝对是利好的消息，特别是位于快环附近的大盘，如占地586亩的龙光·普罗旺斯、占地462亩的南宁奥园、占地282亩的碧园·南城故事， 社区内拥有优美的景观园林，提供舒适的居住空间，快环的连通弱化了这些楼盘所处的区位劣势， 为其后期推售提供了很好的拉升空间。龙光·普罗旺斯在本月开盘，推出的薰衣草庄园3期产品，在开盘当天还举行了“明日之星”儿童才艺电视大赛决赛并取得了圆满成功，同时还举办了比较富有生活情调的游园活动，该盘从年初开盘以来以优良的品质被广大消费者所认同，进一补奠定其在南宁楼市的地位，是城南板块楼盘中其他楼盘所望尘莫及的。

  西乡塘区 该区域在本月表现突出，本月有7个楼盘开盘，其中除广运都市骑楼街为商业物业外，其余都为住宅类物业，随着心圩江综合整治工程的正式动工，心圩江未来美好的蓝图将展现在大家眼前，周边良好的人文环境、优美的江景为大家所青睐，各楼盘加紧攻势：盛天尚都的自由组合“BOX”，全城仅有98席的5米挑高双景小户震撼市场，5200元/㎡的价格并没有使欣赏它的人望而却步。在6月29日举行的南宁市2007年第二期国有土地使用权拍卖会上，最高达到430万/亩，房屋成本的增加，消费者将成为最终的承担者，相信该区域楼市价格将还会继续上涨。

兴宁区  本月该区域有2个楼盘开盘，住宅及商业各1个。翠堤峰景全景现房于本月开盘，主要以两房三房为主，项目地处成熟朝阳商圈市中心稀缺地段，周边百货大楼、裕丰商厦商业云集，同时具备完善的配套及便利的交通。区域成熟及地域的稀缺性会吸引大量客户。由于快环的贯通，位于快环附近的大盘如金源橘子郡等，下半年区域内楼盘数量增多，主要以中低价位推向市场，相信该区域在下半年将会有不俗表现，敬请期待！

良庆区 本月区域内无楼盘开盘，值得关注商业物业五象壹街区，其以20.78万元的广告费用登上楼市风云榜，提出掘金新五象 抢占20万人休闲商业广场，买金铺，送车库的优惠活动吸引投资客户。