丈夫已贷款买房，妻子再申请房贷算不算是第二套房？已经还清了以前的房贷，再次申请能不能享受第一套房的待遇？央行“第二套房房贷新政”9月27日出台后，各银行对这两大细节问题的处理不尽相同。记者昨天从几家已经正式下发了执行细则的银行了解到，广受关注的“第二套房”界定问题竟有着三个不同标准。而本周还将有一些银行的细则陆续出台。
焦点问题
购房贷款成本大幅增加“第二套房”认定成焦点
这次房贷新政对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。
如果购房者想再添置第二套价值100万元左右的住房，光首付就要一次多掏10万元，而利率提高增加的月供负担也不是小数。据测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%的基准利率计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%。以一笔70万元15年期的贷款计算，月供负担要增加780多元。
因此，如何界定“第二套房”成为市场关注的焦点。但是“借款人”定义为个人还是家庭？贷款还清后再贷款如何处理？央行和银监会的通知中对这样的具体问题并没有明确说法，导致各银行出台了不同的细则。
具体处理
个人或家庭都可成为第二套房考量单位
昨天，工行、招行、光大等银行明确表示，他们将以个人为单位考查购房者的房产情况，申请者配偶的房贷情况不影响申请者本人。也就是说，即使夫妻两人中有一人已贷款买房，另一人想贷款再买一套房，只要央行的征信系统里没有此人的房贷记录，也可以享受第一套房的首付和利率。当然，如果第一套房就是夫妻双方为共同借款人，那么再买房时，肯定就要按“第二套房”的要求支付首付和利息。
这些银行的负责人向记者解释，央行和银监会的通知中，都是针对“借款人”来认定第二套房。“借款人”应该是单一的个人。此外，从目前中国的实际国情看，家庭的住房面积需求会随着人口的增多而自然增大。如果以家庭为单位界定，一些有正当换房需求的家庭将要支付过高成本。
还有一些银行却有着不同的理解。一家股份制商业银行北京分行的负责人告诉记者，他们总行下发的细则明确规定是以“家庭”为单位界定。“我们以前的房贷就一直是对夫妻双方的信用情况进行审核。今后也依然如此。如果夫妻双方已经有一人贷款买房，无论是谁想再办房贷，都得按第二套房处理。”这位负责人认为，以家庭为单位认定第二套房是符合政策精神的。“央行银监会下发的通知中明确指出‘贷款申请批准后，(商业银行)应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。’这说明配偶的购房情况也应成为银行考查贷款人信用的参考。”
贷款还清后再申请房贷也可享受第一套房待遇
把以前的房贷还清后再贷款买房还能享受第一套房的待遇吗？对这一焦点问题，银行的处理也不相同。工行、兴业等银行规定只要在央行的征信系统里查不出贷款者有贷款余额，就可以按照“第一套房”的待遇发放贷款。
有关人士解释说，那些再次贷款购房进行投资，承担双份甚至更多月供的贷款者才是银行的风险所在，政策调控的对象也正是这个群体。而已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，应视为银行的优质客户，他们显然也不是过度融资，不是政策打击的对象。
与此相反，光大银行规定，只要是以前有过贷款买房记录的借款人再次申请贷款都要按“第二套房”处理。光大银行有关负责人指出，央行、银监会的通知中指明是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的”提高首付比例和利率，没有区分已还清和未还清，所以只要使用过房贷的人都应被视为买“第二套房”。
具体解读
第二套房认定目前已有三种答案
根据以上两大细节问题的不同处理，已经下发了执行细则的银行对“第二套房”有了三种不同界定办法：
一是以个人不以家庭为认定单位，同时还清了以前贷款的人再贷款可享受“第一套房”待遇。对购房者来说，这样的银行条件最宽松。
二是以个人为认定单位，但只要有过贷款买房经历，本人再次申请房贷就只能提高首付比例和利率。对于这样的银行，购房家庭可以用没贷过款的一方的名义申请房贷，享受优惠的“第一套房”待遇。
三是以家庭为认定单位，还清了老房贷的贷款者仍可享受第一套房待遇。对于这样的银行，购房者可以先把第一套房的贷款还了，再申请新的房贷。
一位业内人士告诉记者，从理论上讲，还有第四种认定标准，那就是既以家庭为单位认定，又不“豁免”还清老贷款的再次购房者。无论从哪个角度挑剔，这显然是最符合政策精神的标准，但也是对购房者最苛刻的标准。考虑到一部分有正当换房要求的老百姓，考虑到个人房贷对银行利润的重要贡献，估计不会有银行采用这样的标准。除非监管部门有统一的硬性规定。
一家采用了第二种认定标准的银行负责人也对记者说：“我们总得为有正当需求的购房者留一条变通的路。如果都‘卡死’，那就意味着每个家庭从始至终只能贷款买一套房，否则就要付出高昂的成本。这并不完全合理。”
截至昨天，还有多家银行的房贷执行细则没有正式出台。会不会有第四种认定的标准，还要拭目以待。