房地产去库存的战役进入**。不限购城市首套房首付降至两成，二套降至三成，公积金存款提高利率，买房减税，救市政策层层加码。春节前后，中央接连给楼市派发“红包”，地方政府也没闲着。广西给予新市民买房补贴1万元，支持公积金异地贷款等大招放出，一个月之内，救市政策根本停不下来的节奏。

    救市不停歇，中央地方集体派红包

    2月19日，一则消息在朋友圈疯传。“个人购买家庭**住房，90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税……”这一政策，回到2008年大救市水平。

    今年楼市政策“红包”，比往年都来得猛烈。2月2日，央妈送出新春红包：居民**购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上**首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点；对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，**首付款比例调整为不低于30%。房贷政策一夜回到2009年。

    这是一场自上而下的救市。不仅是中央吹号，地方政府也积极响应。2月4日，广西住房城乡建设厅发布通知，凡是农民工等新市民购144平方米以下首套新建商品住房，可享受1万元购房补贴，鼓励开发商让利，促进异地贷款全面铺开等措施。新市民被业界称为去库存的“***”。

    一面是直接放大招**去库存，另一面则出台相关信贷政策，“曲线”救市。2月17日，央行、住建部、财政部发出通知，自2月21日起，提高住房公积金存款利率至1.5%。此外，央行公布1月数据显示，当月新增人民币贷款2.51万亿元，1/5流入房地产领域。银行信贷开年大“放水”，对房地产**持续发酵。

    政策频繁出鞘，剑指楼市去库存

    今年春节前后，“两会”之前，从中央到地方，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、买房补贴等救市手段紧锣密鼓，剑指去库存。

    官方数据显示，截至去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，加上在建面积为73.5亿平方米，再算上待开发土地面积（容积率2.37计算），库存需要6年5个月才可消化完。但在经济学家马光远看来，楼市库存被低估，实际库存预计需要消化10年。轰轰烈烈救市，说明房地产问题远超想象，去库存难度之大前所未有；另一方面，宏观经济极为严峻形势下，稳定房地产预期对于中国经济具有至关重要的意义。

    落地南宁，南宁市住房保障房产管理局数据显示，截至2月21日，南宁新建商品住房库存702万平方米，而一年前，楼市库存基本在590万平方米上下徘徊。这仅仅是取得预售未销售，未取得预售、刚刚开工、拿地未开发的量尚未囊括。

    经济增速换挡、“房地产依赖症”症结难除之下，“去库存”变成一项政治任务。去年12月召开的中央经济会议提出，“化解房地产库存”就是2016年的任务之一。中原地产首席分析师张大伟分析，从直接影响看，政策继续宽松，有利于非一线城市去库存，楼市成交量将出现明显上涨。同策咨询研究部总监张宏伟表示，新政叠加，总体上有助于非一线城市改善需求者积极入市。但也有分析称，持续的政策宽松，可能带来新一轮房价上涨。

    库存远超预期，后续政策宽松可期

    决策层在政策上的支持力度，超出以往任何一年。政策窗口期到来，有望迎来新一轮政策宽松期。其中，与新市民相关的户籍制度改革，也成为未来的政策着力点。

    中国房地产数据研究院院长陈晟表示，从预期看，将有更多政策助力“新市民”入市，包括城镇户籍制度改革、制度改革深化等，扩大城市的住房需求。马光远则认为，当前的财政补贴是隔靴搔痒，应冲破户籍藩篱，为农民工落户打破**一公里障碍。日前，国务院提出，要加快推进户籍制度改革，除超大城市和特大城市外，其他城市不得设置落户限制。

    国务院发展研究中心副主任王一鸣认为，房地产去库存可从控制房地产用地供给量；提高安居工程货币化安置比例；商业用房资产证券化等方面着手。除此之外，业内人士也指出，楼市政策还可从减免个税等入手，地方政府常用的提高公积金贷款额度、减免房地产交易税费等方面着手。购房首付比例、利率优惠信贷政策也有可能出台。

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    政府四招迭出，欲挽楼市狂澜

    政策解读

    春节前后，中央到地方，救市政策密集出台，囊括信贷杠杆、税费减免、优化落户、买房补贴等组合手段，给楼市注入***。专家分析，当前中国楼市库存远超预期，已非“中药”慢慢调理能解决，必须采用“西药”循序渐进下“猛药”，方能挽楼市狂澜。

          房源面积         契税调整前   契税调整后  

首套房   90平方米以下（含）    1%           1%

         90~144平方米          1.5%        1.5%

         144平方米以上          3%         1.5%

二套房   90平方米以下（含）     3%          1%

         90平方米以上           3%          2%

    1.契税、营业税减免

    出台时间：2月19日

    内容：财政部、**税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭**住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通知自2月22日起执行。

    解读：张大伟分析，从政策直接影响来看，契税主要影响改善需求，**改善需求入市。广西国悦房地产开发有限公司总经理黄卫忠表示，楼市利好政策的推动，将使改善性房源成为今年楼市的热门产品。广西辉煌房地产项目咨询有限公司营销总监李传志说，新政降低换房成本，再加上二套房三成首付，换房门槛降低，促进刚改房销售。开发商有可能增加改需房源的供应。

    契税方面，贵人集团董事长李柏晓认为，这一利好政策对大户销售很有利。此轮调整多策并举，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和去库存有积极影响。

    算账：二套房家庭购买一套90平方米、总价72万元的住房，过去要交纳契税2.16万元，现在只要7200元，节约了1.44万元。

         房源面积              契税调整前                契税调整后

首套房   90平方米以下（含）         1%                       1%

         90~144平方米             1.5%                      1.5%

         144平方米以上              3%                      1.5%

二套房   90平方米以下（含）         3%                       1%

         90平方米以上               3%                      2%

    2.公积金存款利率上调

    出台时间：2月17日

    内容：中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

    解读：公积金存款利率调高后，可以发放更多公积金贷款，支持楼市。有报道称，政策相当于**每年为公积金缴存者至少发了1个300亿元左右利息红包。张大伟认为，政策实际作用很小，当前公积金**的问题是贷款上限的问题。

    3.新市民购房补贴

    出台时间：2月5日

    内容：广西住房城乡建设厅发布《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》，自2016年2月5日至12月31日（以网签合同备案时间为准），凡在棚户区改造货币化安置房源信息平台购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且所购住房为家庭在购房地**住房的农民工等新市民，给予每套1万元的补助。各市于2月底前出台细则和补贴机制，3月底前完成平台建设。对于进入平台的开发商，降低计税毛利率，鼓励房企让利新市民，同时全面铺开异地贷款，完成8万套棚改货币化安置。

    解读：南宁润东万源投资咨询有限公司董事张明分析，对于新市民来说，新政有些鸡肋。当前的户籍制、新市民收入等，都是限制新市民买房的因素，当前广西新市民对于这一措施反应平平。而去年不断放松公积金贷款新政，推行异地贷款，提振楼市信心，长期来看是利好，但目前效果并不是很明显。对于货币化安置措施，李传志认为，这种以购代建的措施，可以使拆迁户转向商品房市场，长远上可**新房库存。

    4.首付比例降低

    出台时间：2月2日

    内容：中国人民银行、中国银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭**购买普通住房的商业性贷款，原则上**首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，**首付款比例调整为不低于30%。

    解读： 广西荣和企业集团有限公司副总裁兼营销中心总经理刘海涛表示，2016年楼市回归至2008年以前的宽松政策，购房者买房成本降低，是**的出手时机。“降低首付，降低买房门槛，对于去库存更有效。”南宁市荣申博地产营销策划有限公司总经理陈戈表示，政策将对首套刚需产生较大促动，加速出手速度，但效果不会立竿见影，毕竟这是一个长期有效的买房政策。

    算账：以首套房单价7000元/平方米，100平方米房源为例，总价70万元，采用30年商业贷款，等额本息来计算。