从中央到地方，“千方百计去库存”仍是新一年楼市重点。2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议上，房地产毫无悬念地在时隔3年后重新回归会议公报中，“化解房地产库存”更是成为明年五大重点任务之一。业内分析，2016年仍是政策年，楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的**政策出台将是大概率事件。首付比例降低、房贷利息抵扣个税、农民工市民化等，或成为2016年的主力政策。

    猜想1

    “新市民”买房有“优待”?

    实现指数：★★★★☆

    库存问题已成为当前房地产市场存在的**矛盾之一。中央政治局会议上已正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。

    日前召开的第十三届中国财经风云榜暨第六届地产金融创新峰会上，中房集团理事长孟晓苏对农民工市民化的楼市去库存策略做了解读。他表示，让农民工来买房，成为新市民的去库存策略，有实践基础。进城农民买房虽然在北上广深不可能，但中国的房子积压在三四线城市，三四线城市农民购房成为主力军，事实证明还是可能的。可能会加快户籍制度改革，部分有条件的城市可能重启“购房入户”，纠正“市民”和“非市民”在购房环节客观存在的差别化待遇，例如购买条件、购房套数、税收优惠等。

    从中央经济会议“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”等提法可以看出，疏通商品房与保障房流通通道，实现保障和去库存双赢将是保障性住房改革的方向。对于南宁这样保障性需求较大的城市而言，也有可能出台保障性住房租赁等政策。

    猜想2

    首付比例还能再降吗？

    实现指数：★★★★☆

    中央经济工作会议出台的指示精神中，加速房地产业的去库存是2016年的重点任务之一。既然指出了明确方向，那更具体、可供落地操作的调控政策，将可能在近期出台。

    多数受访的专家都认为，降低商业贷款的首套房、二套房的首付比例，将可能成为调控的主要方法。比如，首套房首付由25%下调为20%，二套房首付由40%下调为30%，都有较大可能性。如果真是这样，那置业者的入市门槛将会进一步降低，换房族的入市热情也将明显提升，这对楼市去库存将会带来很大促进作用。业内人士分析认为，一些库存积压严重的三四线城市，首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的**大招。而对于北京、深圳这样的一线城市，也可能出现20%的**首付。

    同样，业内人士预计，虽然2015年二套房首付降至四成，但部分刚性改需客户仍存在着一定换房压力。为了释放部分刚性改善客户需求，2016年二套房首付同样有望下调。

    猜想3

    降息降准能否继续出现？

    实现指数：★★★★☆

    2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的“红利年”，2015年一年内实现了5次降准降息，不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在2016年延续。

    对此，有业内人士分析，近几年房地产市场加快消化库存的背景下，2016年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松，因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。

    业内人士预测，即便不降息，利率也将会通过利率打折等方式继续走低。如果经济形势依旧不容乐观，或有4~5次的降准。中国经济网评论员崔书文在《我财经》节目中表示，2016年降准几乎是必然的，从经济形势上看，货币政策要提供合理充裕的货币总量。

    “2016年的重点依旧是去库存，当前南宁市场库存压力依旧很大。”南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司的副总经理杨浩分析，库存高企压力之下，房贷利率还可能会进一步降低，首付比例降息都是有可能的。

    业界人士分析，除了商业贷款政策进一步放宽外，公积金制度改革深入推进，除了首付比例和贷款利率可能继续下降外，异地贷款互认的范围也将进一步扩大。

    猜想4

    不动产登记政策持续推进？

    实现指数：★★★★☆

    不动产登记制度的确立，将以法律的形式，确定了房屋的所有权及土地的产权，即使没有期望中的**产权，但至少可以保证在产权有效期权利的固化，从而使业主有了维护自己法律权利的保障。目前，不动产登记制度已经由一线城市开始向下全面铺开，并将在2016年按计划在全国全面推行。

    广西国土资源厅近期透露，截至2015年12月上旬，广西14个市110个县（市、区）中92个需建立不动产机构的市、县（区），全部完成不动产登记职责机构整合工作，全部成立不动产登记局和不动产登记中心，有4个市、县已受理不动产登记业务，共核发不动产登记证书19014本，核发不动产登记证明3237份。其中，2015年2月26日上午，“南宁市不动产登记局”的牌子正式挂到了南宁市国土资源局门前。南宁市作为不动产统一登记***试点城市，已受理不动产登记业务。

    猜想5

    各地继续执行土地“有供有限”政策？

    实现指数：★★★★☆

    2015年3月27日，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整。同时，还要求各地制定的供地计划要落实到具体地块、明确供地时间，推动供地信息透明化，从源头调节商品房供应结构性过剩问题，推动土地供应的市场化。

    业内人士认为，2016年，预计各城市继续执行土地“有供有限”政策。库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制。有业内人士建议，库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。

    猜想6

    确定购租并举为主要方向？

    实现指数：★★★☆☆

    去库存仍是2016年工作的重中之重。中央经济工作会议指出，化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化房地产库存，稳定房地产市场。

    围绕住房制度改革，会议还点出了明确方向，即以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。此外，会议还提到，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

    猜想7

    房贷利息抵扣个税能否实行？

    实现指数：★★★☆☆

    2016年可能进一步放宽的还有购房税费改革。

    伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，2016年可能采取的**性政策，一是房贷利息抵扣个税。据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，预计*快2016年上半年上报，下半年会选择部分方案实施。上述方案中，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，可能会率先启动；该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的**更为明显。

    此外，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，也是**房地产需求的重要办法。2015年“3·30”新政对满两年的住房销售免征或部分免征营业税，但目前二手房交易的整体税费负担还比较高，业内人士认为还有下调的空间。届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，达到去库存的目的。

    猜想8

    房地产税是否会开征？

    实现指数：★☆☆☆☆

    2015年8月份，***权威媒体透露：房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。财政部财科所原所长贾康介绍，草案经过人大审议通过后会向社会公开征求意见，如果意见较多，将再进行二审和三审。按之前的立法惯例，一般的立法草案审议三次后就可表决通过。

    由于房地产税税法牵涉到财政部、**税务总局与地方政府的利益调整与协调，内容复杂。同时在房地产税立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是争议焦点。因此，至少2016年内房地产税税法出台的可能性不大。