动态分析周报（11月24日-11月30日）

    2014年即将进入尾声，依照往年的表现，一级土地市场中，一年中**一个季度通常为土地成交高峰期，*易出现翘尾行情，但是本月仅有2幅土地交易，成交土地仅有一块。在楼市方面，新项目方面还是以刚需为主，价格低依然是主要的需求方向。

    新成交地块配套成熟是竞争点

    上周成交地块位于西乡塘区，占地面积137亩，被广西华珏投资发展有限公司竞得，此地块将以住宅类物业为主，地块性质为旧城改造项目，因所处于老城区内，周边生活配套完善，将为未来项目带来一定的地段优势。

    从地块片区周边楼市竞争环境来看，地块所处区域周边在售项目有龙光·水悦龙湾、虹桥湾、新阳现代城、台湾街、瀚林新城等，目前片区楼盘主力价约6500元/平方米，再根据地块指标要求，项目打造成为刚需盘的可能性较大。受楼面地价的土地成本限制，项目在价格方面的突破与市场竞争上将面临着较大的竞争压力。但因地块所处于老城区地段，周边生活配套齐全将是该项目一大有利的竞争点。

    开盘的整体去化率高

    南宁楼市方面，上周南宁楼市整体均价为7694元/平方米，环比上升0.12%。共6个项目开盘，较上周略有增加，其中江南区1个，良庆区2个，兴宁区2个，青秀区1个。推新项目主要以刚需及首改物业居多，整体去化较好。兴宁区本次开盘项目为时代茗城及嘉和城。时代茗城开盘均价较上期开盘有所上涨，开盘均价为7550元/平方米，主推户型区间为92-123平方米，其中*受到场客户关注的户型为7#楼99平方米、8#楼97平方米的2+2房。虽然开盘价格略有上升，但因其赠送面积较多，地理位置较好，去化率为72%。

    另外一个位于兴宁区的项目嘉和城今年一直保持着较高频率的开盘推新速度，并且销量依旧红火，本周推售933套房源，户型面积区间为83-242平方米，产品线丰富，囊括了刚需户型以及改善户型，由于其高赠送、低总价以及优质的教育配套资源，开盘整体去化率达到95%。

    位于江南区的华南城·江南华府同样也保持着较高的开盘频率，本期推售233-568平方米楼中楼户型。良庆区本周有两个项目开盘入市，分别为万科·魅力之城以及云星·钱隆首府。两个项目均为第二次开盘，万科·魅力之城推出78-91平方米的2+1、2+2房，此次开盘价格较上期上涨约300元/平方米，但因客户对其品牌影响力，低总价并带精装以及较高的赠送率认可度较高，*终去化率为80%。另一个位于良庆区的项目云星·钱隆首府本次开盘推售121-193平方米改善户型，推售量较少，价格较上期有明显的上涨，但因其蓄客量不足，导致整体去化率并不理想。

    青秀区的青秀万达广场本次主推位于万达银座低区49-78平方米LOFT办公物业，因项目所属区位地段成熟，项目自身配套及相较于该区位较低的总价，因此整体去化率也较高。

    楼市开盘推新数量维持低位

    随着年底冲刺销售目标压力较大，兴宁区、良庆区部分楼盘推出首付分期方式，首付房屋总价的5%-10%，剩余首付款分3-4年内付清，根据项目的不同利息略有不同，此政策一定程度上有利于促进项目的销售预约情况。

    业内人士认为，南宁楼市对于低总价、高性价比的刚需项目销售情况依旧保持火热，而没有价格优势的改善型项目则面临较大的销售压力。根据本周报版投放情况以及新增预约情况，预计后市活跃度有所下降，楼市开盘推新数量依旧维持低位。

   （特别鸣谢：宝创地产数据中心提供数据分析）