“按当地 过户**指导价签约” “做高房屋合理费用”———“有不含20%个税的房子推荐吗？”“20%的个税能规避吗？”北京版“国五条”落地细则执行一个月以来，中介与看房人的交流中，听得*频繁的恐怕就是这两句话。据市住建委公示的网签数据显示，4月份，北京全市二手住宅网签总量仅为5212套，环比大幅下跌了88%。即便与去年同期的网签量相比，也下跌了47.8%，创下*近18个月来的新低。成交缩水，看房人锐减，急于自救的中介开始想方设法寻找规避或者少缴纳个税的方法。在当前的二手房交易中，阴阳合同、做高房屋合理费用就成了中介人员*常用的两种手段。
有税房还是无税房的选择难倒看房人
楼市调控新政执行一个多月来，对于二手房的影响首当其冲：成交量大幅萎缩，让市场上满五年的**住房成为了抢手货。
但满五年并且是**一套的住房，有相当一部分都是八九十年代的老房旧房，这让许多打算买房又不愿住老房、旧房的年轻人犯了难。
家住在朝阳区的朱女士，儿子眼瞅就要到了上小学的年龄，一家人都希望把孩子转到海淀区上学，于是就有了买套**房的念头。但辗转了双榆树、中关村、增光路等多个区域后，朱女士发现满五年且**的房源虽然很多，但往往都是老旧的公房，不但社区环境破旧，户型面积和朝向也不是很好。
为此她也看了一些符合**名额、2000年后入住的新小区，无论是居住环境还是房子结构她都比较满意，只是看中的房子要么未满五年，要么就不是**住宅，这就意味着一笔不小的个税支出。于是究竟是选择满五年且**的老房子，还是要交个税的新小区，让朱女士很难抉择。
反复犹豫时，中介适时地提出20%的差额个税可以想办法帮忙规避的建议，引发了朱女士的很大兴趣。
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两种避税对策
上有政策，下有对策。中介对于朱女士的建议就是通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来降低个税。
这样的方式也得到了业内的默认。“按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都属于购房的合理费用，也可以折抵购房差额20%的个税。”21世纪不动产分析师张磊表示。
此前有报道，一套100万成交的二手房扣除掉银行利息、装修费和各种税费后，仅需交纳800元的个税，这远低于一直以来按照全款1%执行个税时应交纳的1万元税款。
但这样的形式在实际操作时很难实现。麦田房产在海淀区世纪城的一位分店经理陈先生告诉记者：一方面，由于北京的二手房交易往往差价很大，一套世纪城的房子几年前买时和现在卖的价格差额能达到几百万元，即便扣除了各项合理的购房费用，所需缴纳的个税仍多达数十万元。另外，并非所有装修费用都可以算到合理费用中。“支付的住房装修费用”必须是纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经审核后，才可在规定比例内扣除。
正因为具体操作的困难性，陈姓经理还透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来配合调整成交价，降低征税。
事实上，早在2011年12月，北京就调整了各区域的**过户价，实行一房一议的新计税指导价，意在终结阴阳合同，但实际市场交易中，阴阳合同依旧屡见不鲜。
链家、我爱我家、中原、麦田、鑫尊等不同中介机构的经纪人面对记者的咨询都明确表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域**指导价为准确定网签价格。由于*终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以*终实现少缴税的目的。
像地铁5号线立水桥站附近的一套80平方米的两居室，市场成交价格普遍为28000-29000元/平方米，总价约230万元上下。而该地区的过户**指导价仅为15000元/平方米，总价约为120万元左右。也就是说在计算差额20%个税时，可以按照120万元的购房款减去当初买房时的价格，而不是按照实际成交的230万元来算差额。
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近郊二手房议价空间加大
虽然中介使尽浑身解数帮购房人降低成本，但北京二手房交易成本的上升已是不争的事实，这也使得连续多个月的二手房涨价潮得到控制。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月份北京二手住宅成交均价仍在2.6-2.7万元/平方米左右，与3月均价基本持平。
另外，北京中原地产的统计数据也显示，城区内的二手房价格在新政执行一个月后，依然是小幅上涨的趋势，包括北三环10号线附近，中关村区域、双榆树区域、方庄区域的二手房报价依旧是小幅微涨的势头。主要原因就是因为这些区域相对更加成熟，满五年的无税房源较多，售价方面业主少有让步的。
相对而言，石景山、亦庄、通州、大兴和昌平由于位于近郊区，房价的支撑力较差，挂牌交易的又以有税的房源居多，因此为了达成成交，业主要么给出更大的议价空间，要么就是主动承担全部或部分个税。同时因为这些新城区内的新房供应比较充足，也导致区域的二手房价格普遍下调。
于未来北京的二手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，受楼市调控影响，本轮的市场低迷期或将持续半年左右，也就是说在9月份之前，北京的二手房交易量都将维持在目前的低位。伴随交易量的持续低迷，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下稳中有降。
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